23일부터 투기지역이나 투기과열지구에서 '시가 9억원 초과' 주택을 구입하는 경우 담보대출 한도가 크게 줄어든다. 정부가 내놓은 12·16 부동산 대책의 후속 조치로, ‘구입 가격’을 기준으로 주택담보대출비율(LTV) 규제를 강화하는데 목적이 있다.

종전까지 금융권은 주택 구입가에 관계없이 LTV 40%를 적용했으나, 내일부터는 그 기준이 달라진다. 주택 구입가격 9억원까지는 지금과 동일하게 ‘LTV 40%’ 기준이 적용되기 때문에 달라지는 것이 없다. 문제는 주택 구입가객이 9억원을 초과하는 경우이다. 이 경우는 ‘(9억원×40%)+(초과분×20%)’ 기준이 적용된다.

구입가 15억원 아파트를 예로 들면, 기존에는 40%인 6억원까지 대출을 받을 수 있었지만, 23일부터는 최대 대출한도가 4억8000만원[(15억원×40%)+(6억원×20%)]으로 조정된다.

총부채원리금상환비율(DSR : 모든 가계대출 원리금상환액/연간소득) 관리도 더 엄격하게 바뀐다.

투기지역이나 투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 목적으로 하는 대출신청 건은 DSR 40%(비은행권 60%) 적용을 피할 수 없다. ‘DSR 40%’룰을 채무자별로 적용하면, 은행권의 주택담보대출 실행액은 급감할 것으로 전망된다.

주택담보대출 규제를 회피하는 편법으로 이용된 사업자 대출도 23일부터 엄격한 제한을 받는다.

주택임대업·매매업을 제외한 그 밖의 업종 사업자는 투기지역 및 투기과열지구에서 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 없다.

주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI)도 기존 '1.25배 이상'에서 '1.5배 이상'으로 문턱이 높아진다. 기존에는 임대소득이 이자 비용의 1.25배만 넘으면 대출 실행이 가능했으나 23일부터는 그 비율이 1.5배는 돼야 대출을 받을 수 있다는 의미이다.

‘고가 주택’의 기준도 ‘공시가격 9억원 초과’에서 ‘시가 9억원 초과’로 바뀐다. 주택 실수요자를 위해 허용해주던 처분·전입 유예 인정 기간도 기존 2년에서 1년으로 준다. 변경 규정의 적용시기는 23일부터이다.

다만 23일부터 시행에 들어가는 억제책에는 예외가 있다. 23일 이전 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우이다. 이 조건에 해당하는 사람은 관련 자료를 통해 그 사실을 입증해야 한다. 이들에게는 종전 규정이 그대로 적용된다.

내년부터는 투기목적 은행권 대출 제한이 전세대출 부문으로 확대된다.

전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 구입하거나, 2주택 이상 보유자라는 사실이 확인되면 기존 전세대출을 회수할 방침이다.