12월 전국 아파트 전세가율이 평균 58.8%로 10개월 만에 최고치를 기록했다. 이는 아파트 전세가격은 6개월째 상승하고 있으나 12월 아파트 매매가격이 하락하면서 매매가격과 전세가격 차이가 좁혀졌기 때문이다.

분양평가 전문회사 리얼하우스가 부동산원의 아파트 전세가율을 조사한 결과, 지난달 전세가율은 58.85%로 10개월 만에 최고치를 기록했다. 12월 기준 현재 아파트 전세가격은 평균 2억6452만원이고 매매가격은 평균 4억4953만원이다. 전세가율은 지난 2월 59.04%를 기록한 이후 8월 최저점을 찍고 4개월 연속 상승을 기록하고 있다.

전세가율이 오르고 있는 이유는 지난달 매매가격은 하락했지만, 전세가격은 꾸준한 상승을 보이고 있기 때문이다. 전세가는 지난해 상반기 줄곧 하락하다 6월 2억5665만원으로 최저점을 찍었다. 그 이후 6개월 연속 상승을 보이며 12월에 평균 2억6452만원으로 회복했다. 반면 5월 이후 지속된 상승세를 보인 아파트 매매가는 4분기 상승폭을 줄이다 지난달 하락 전환됐다.

지역별로 전세가율을 살펴보면 전국 187개 시군구 중 133개 지역에서 아파트 전세가율이 60%를 넘긴 것으로 나타났다. 전세가율은 평균 아파트 매매가격에 대비한 평균 전세가격의 비율로 계산했으며, 통상적으로 전세가율이 높으면 매매가격으로 전환될 가능성이 커진다고 풀이된다. 전세가율이 가장 높은 지역은 84.3%의 경북 포항시 북구다. 포항시 북구의 12월 아파트 평균 매매가격은 1억7640만원이고, 전세가 평균은 이보다 2773만원 낮은 1억4867만원이다. 그 외 강원· 경남· 경북· 광주· 대전· 울산· 전남· 전북· 충북· 충남의 모든 시군구는 전세가율 60%를 넘겼다.

서울에서는 2억3100만원의 갭차이를 보인 중랑구만이 유일하게 60%대의 전세가율을 보였고, 인천에서는 동구· 미추홀구· 계양구 등 6개구, 경기도는 이천· 여주· 안성· 동두천시· 파주 등 26개 시군구가 전세가율 60%를 넘겼다. 비수도권 중 부산에서는 전세가율 62.5%인 부산진구를 포함해 11개구, 대구는 중구· 달서구등 6개구와 제주의 서귀포시가 전세가율 60%를 넘었다.

리얼하우스 관계자는 “전세가격은 하락기에 가격 지지 역할을 하는데다 전세가격이 오르면 매매가격은 2~3개월 이후 따라 오르는 것이 일반적이라”라며 “전세값이 오르면서 매매가 갭차이가 줄고 향후 금리가 하락하면 지렛대 효과를 노리는 투자수요도 늘어날 것”이라고 분석했다.

반대로 빌라 전세가는 하락 중이다. 전세 사기에 따른 공포감이 전세 거래에 큰 영향을 미치고 있다는 분석이다. 21일 한국부동산원 임대차 시장 사이렌에 따르면 지난해 12월 서울지역 연립·다세대(빌라)의 전세가율은 평균 68.5%로, 지난해 8월 부동산원이 전세가율 집계를 공개하기 시작한 이후 최저치를 기록했다.

부동산원은 최근 3개월간 매매·전세 실거래 자료를 바탕으로 매월 전세가율을 집계하고 있다. 서울지역 빌라 전세가율은 2022년 12월 78.6%에서 1년 만에 10.1%포인트(p) 떨어졌다. 같은 기간 서울 아파트 전세가율은 62.5%에서 55.5%로 7%p 떨어져 빌라 전세가율 하락 폭이 더 컸다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 있어 ‘깡통전세’로 분류한다. 전세사기 주택은 전세금이 매매가보다 높은 경우도 있다.

서울의 빌라 전세가율은 2022년 8월(81.2%)과 9월(82.0%) 두 달 연속 80%를 넘기다가 12월 78.6%로 하락했다. 이후 지난해 7월(69.5%)까지 8개월 연속 떨어졌고, 연말에는 68.5%까지 낮아졌다. 서울에서 전세가율이 가장 높은 곳은 지난달 기준으로 관악구(76.3%), 강동구(75.4%), 강북구(74.3%)다. 낮은 곳은 용산구(50.9%), 강남구(59.1%), 서초구(60.8%)다.

경기 지역 빌라 전세가율은 2022년 12월 82.9%에서 12월 69.4%로 13.5%p 하락했다. 인천은 87.1%에서 76.7%로 10.4%p 떨어졌지만, 여전히 전세가율이 80%에 가깝다.