금융당국이 변동금리·준고정금리 주택담보대출을 낮은 고정금리로 갈아탈 수 있도록 하는 제2의 안심전환대출을 8월 말 출시하겠다고 밝혔다.

한국은행의 기준 금리 인하로 고정금리가 변동금리보다 낮은 역전 현상이 벌어지자 당국이 부랴부랴 조치에 나선 것이다.

금융위원회는 23일 주택금융개선 태스크포스(TF) 회의를 열고 최근의 금리 하락 현상과 주택금융시장의 변동 상황을 점검했다.

금융위에 따르면 최근 단기금리보다 장기금리가 더 많이 하락하면서 금리가 역전되는 현상이 발생했다. 실제 지난 19일을 기준으로 금융채 5년물 장기금리는 1.62%인 반면 신규 코픽스 단기금리는 1.78%로 0.16%p 높다.

이에 따라 금융위원회는 주택담보대출 가운데 대환대출(refinancing)과 관련한 규제를 먼저 검토하기로 했다. 특히 기존 주택담보대출 보유자들이 저금리 정책모기지로 대환할 때 강화된 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하지 않기로 결정했다.

8.2 부동산대책으로 투기지역의 경우 LTV 규제는 60%에서 40%로 더 엄격해졌다. 하지만 대환대출 상품은 예외적으로 주택가격의 70%까지 담보를 인정한다는 것이다. 총부채상환비율(DTI)도 60%가 적용된다.

당국은 이를 반영해 서민 실수요자를 대상으로 기존 대출 만큼은 갈아타기를 할 수 있도록 정책 모기지상품을 공급하겠다는 계획이다. 대출 구조도 개선하고 서민도 지원하는 효과를 내겠다는 의중으로 풀이된다.

금융위는 "20년 상환조건으로 3억원을 빌린 대출자의 경우 이자가 3.5%에서 2.4%로 낮아져 원리금 부담액이 173만9,000원에서 157만5,000원으로 낮아질 수 있다"고 설명했다.

2015년 당시 박근혜 정부는 2.55~2.65%대 안심전환대출 상품을 출시한 바 있다. 안심대출은 변동금리 만기일시 상환인 주택담보대출을 고정금리에 장기분할상환으로 바꿔주는 상품이다. LTV와 상관없이 갈아타기를 허용줬기 때문에 4년 전 선풍적인 인기를 끌었다. 20조원 한도로 출시돼 판매 4일 만에 한도가 모두 소진됐고 추가 판매까지 이뤄져 총 32조원이 공급됐다.

하지만 문재인 정부 들어 경기침체와 시장상황은 악화됐고 한국은행은 기준 금리를 점차 인하하기 시작했다. 8월 말 공개되는 고정금리 변동 상품의 경우 최근 금리 상황을 고려했을 때 2% 초반에서 결정될 것으로 보인다. 금융당국 역시 "새로 구상하는 대환용 정책모기지는 지난 2015년 안심전환대출 사례를 참고해 설계했다"고 소개했다.
 
다만 지원자격이나 조건은 2015년보다 깐깐하게 적용할 것으로 보인다. 과거와 달리 아무나 신청할 수 있는 것은 아니다. 가계부채 증가 우려로 인해 우선 당국은 시가 9억원 미만의 주택 보유자를 대상으로 2주 정도 신청을 받은 뒤 주택가격이 낮은 대출부터 순차적으로 지원키로 했다. 지원 자격은 부부합산 연소득 7,000만원 이하인 기준을 참고하기로 했다.

금리 수준이나 공급 규모와 같은 구체적 요건은 유동화 여력 등을 고려해 추후 태스크포스(TF) 회의에서 결정될 예정이다.  

금융당국은 전세금 반환보증 프로그램도 확대하기로 했다. 반환보증은 집주인이 전세금을 내주지 않을 때를 대비한 일종의 보험상품이다. 하지만 보험료가 비싸 가입이 저조했다. 전세금 사고가 많이 터지는 빌라나 다세대주택 세입자는 가입하기조차 어려웠다.

이에 금융위는 주택금융공사가 미반환 전세금을 우선 반환하고 임대인에게 채권을 회수하는 프로그램을 연내에 마련한 뒤 고위험주택 여부를 사전에 확인할 수 있도록 전세대출 이용 시 반환보증 가입가능 여부 확인을 의무화 하는 방안을 검토 중이다.

손병두 금융위 부위원장은 "세입자의 불안을 사전에 해소하고 전세금 미반환 피해를 예방할 수 있도록 전세금 반환보증상품의 개선방안을 마련할 필요가 있다"며 "주택금융공사를 통해 보증료 부담이 낮은 전세금 반환보증을 출시하고 다가구나 빌라 거주자도 전세금 반환보증 상품에 가입할 수 있는 방안을 마련하겠다"고 밝혔다.

아울러 금융위는 이번 태스크포스(TF) 회의를 통해 주택담보대출 연체차주의 주거 안정을 위한 채무조정제도도 개선할 방침이다. 손병두 부위원장은 "채무조정이 어려웠던 주담대 채권에 대해서는 채권매입을 통한 채무조정을 통해 한 번 더 채무조정의 기회를 부여하겠다"고 했다. 또한 세일 엔 리스백(Sale & Lease Back) 프로그램의 세부적 내용도 조속한 시일 내에 확정해야 한다고 강조했다.