포스코이앤씨(기호 1번)와 삼성물산(기호 2번)이 '부산시민공원 주변 촉진2-1구역 도시환경정비사업'(이하 촉진2-1구역) 수주를 위한 날선 경쟁을 벌이고 있는 가운데, 본지가 두 기업의 세부 사업 조건을 분석했다. 포스코이앤씨는 건설 현장 최대 현안인 ‘최적의 공사비’를, 삼성물산은 ‘세대당 기대 이익 19억원+α’라는 표제어를 각각 앞세워 입주민들의 표심에 호소하고 있다. 

24일 본지는 포스코이앤씨와 삼성물산이 촉진2-1구역 조합원들에게 공식적으로 제공할 수 있는 마지막 상세 홍보 전단지를 입수했다. 먼저 삼성물산은 입주민들이 실제 얻을 수 있는 기대 이익을 금전으로 환산한 슬로건을 전면에 내세웠다. 

△금융비 지원 1584억원 △수익 극대화 추진 3166억원 △공사비 차이 1063억원 등 3가지의 조건을 합산하면 총 5816억원이며, 그 상당 이익을 조합원들에게 제공할 수 있다는 것이 삼성물산 측 설명이다. 위 합계액을 세대 수로 나누면 가구당 실제 기대 이익은 ‘19억원 이상’이라고 회사는 강조했다.  

삼성물산은 최대 현안인 '공사비' 항목에 있어서도 경쟁사를 의식한듯 '입주민 눈높이에 맞춘 산정 방식 변경'을 부각하고 있다. 특히 눈여겨 볼 점은 시공비 산정의 핵심 변수 중 하나인 '물가지수' 적용에 있어, 입주민에게 상당히 유리한 조건을 제시했다는 사실이다. 

도시정비사업의 경우 시공사를 선정하더라도 주택이 완공되기까지 수년의 기간이 필요하다. 때문에 시공사는 인건비‧자재비 등 상승하는 ‘물가’를 감안해 실착공일까지의 ‘물가지수’를 적용한다. 통상적으로 시공사는 ‘소비자물가지수’와 ‘건설공사비지수’의 평균값을 물가지수로 제안한다. 그러나 삼성물산은 두가지 항목 중 ‘낮은 지수’를 적용하겠다고 제안했다.

최근 26개월 기준 소비자물가지수는 ‘10.23%’, 건설공사비지수는 ‘17.23%’이다. 두 지표의 평균 값은 13.73%이다. 삼성물산은 평균값인 ‘13.73%’가 아닌, ‘10.23%’를 적용하겠다는 입장이다. 만약 포스코이앤씨가 관행대로 두 지수의 평균값인 ‘13.73%’를 제안한다면, 삼성물산이 책정한 시공비는 상대적으로 낮아진다. 이는 조합원들의 공사비 부담을 줄여주는 효과를 가져온다.

구체적으로 ‘착공 기준일’인 2026년 2월 기준 삼성물산의 공사비는 428억원 가량 감소할 것으로 추산된다. 회사는 한발 더 나아가 "시간이 흐를수록 공사비는 더 저렴해진다"고 부연했다. 

이어 삼성물산은 포스코이앤씨의 사업조건에 불명확한 대목이 있다고 지적했다. 포스코이앤씨가 제시한 조건에 470억원 상당 무이자사업비 금융비용과 하자보수비 133억원(총 공사비 1% 기준) 상당액이 포함돼 있지 않다는 것이 회사 측 주장이다. 

포스코이앤씨는 △최적의 공사비 △필수 사업지 전액 무이자 △이주비 LTV 100％ 보장 △사업촉진비 1240억원 책임조달 △사비‧사업비 비율 상환 △아파트‧오피스텔 미분양 시 100% 대물변제 등 '6가지 혜택 제공'에 방점을 찍었다. 

공사비의 경우 포스코이앤씨는 평당 891만4000원을 제안했다. 전체 사업비는 1조3274억원이다. 앞서 촉진2-1구역은 과거 GS건설을 시공사로 선정했지만 높은 공사비가 문제되면서 계약이 취소되는 혼란을 겪었다. 당시 GS건설은 평당 공사비로 1000만원을 제안했다. 포스코이앤씨는 평당 100만원 이상 저렴한 공사비를 제안해 조합원들로부터 긍정적 평가를 받고 있다. 

저렴한 공사비 못지 않게 회사가 역설하는 비교 우위는 '속도전'이다. 포스코이앤씨는 설계 원안으로 2024년 8월 관리처분인가를 받은 후 같은 해 9월 이주를 시작, 이주‧철거 기간인 17개월 동안 필요한 모든 설계를 변경하겠다는 방침이다. 회사 측이 밝힌 이주 및 철거 완료 시점은 2026년 1월 이전이다. 착공시점은 2026년 2월, 2031년 6월까지 준공검사를 받겠다는 것이 포스코이앤씨의 복안이다.

다만 이주 및 철거 기간 안에 특화설계 인허가까지 모두 끝내겠다는 회사 측 타임라인에 대해선 의심의 눈길도 있다. 이같은 우려에 포스코이앤씨는 ‘인천 주안 10구역 재개발’ 사례를 근거로 자신감을 내비치고 있다. ‘주안 10구역’의 경우 회사는 이주 및 철거 기간 안에 감독관청과 특화설계 관련 협의를 마쳤다. 사업시행변경인가를 받는데 소요된 기간은 불과 2개월이었다.   

한편 삼성물산은 '인허가 사항'을 두고 포스코이앤씨 추진안을 강도높게 비판했다. 이 부분은 촉진2-1구역 수주 경쟁 과정에서 가장 논란이 되고 있는 현안이다. 삼성물산은 정비계획변경부터 사업시행변경에 이르기까지 대부분 문제 없이 진행할 수 있다고 자평하면서, 경쟁사인 포스코이앤씨의 사업 계획에 대해서는 "중대한 변경과 그에 따른 절차 지연이 불가피하다"고 말했다.

삼성물산 측이 문제로 지적한 항목은 ▲'연면적(9054평) 증가에 따른 정비계획 변경' ▲'용적률 4.54% 초과로 인한 건축위원회 재심의' ▲'구조 보강층 삭제로 인한 건축물안전영향 재평가' ▲'주차대수 12.7% 증가에 따른 교통영향평가 재심의' 등이다. 마지막으로 삼성물산은 "자연지반녹지비율 부족으로 분양이 ‘불가’할 것"이라고 주장했다.

포스코이앤씨는 "촉진2-1구역조합의 입찰 안내서와 국토교통부 법적기준을 100% 준수했기 때문에 문제가 없다"고 반박했다.