직방이 국토교통부가 분양가상한제를 도입해도 금리인하 추진으로 가격조정은 힘들 것이라는 전망을 내놨다.

직방은 6일 보도자료를 내고, '서울은 민간택지 분양가상한제 적용 등 일부 분양시장으로 수요자 관심이 이전되며 기존주택가격 상승흐름이 둔화될 수 있다. 하지만, 기준금리 추가 인하 가능성 등 저금리와 풍부한 부동자금 수준을 고려했을 때 가격조정을 기대하기 어려운 실정'이라고 전망했다.

국토부는 ‘주거정책심의위원회 심의·의결’을 거쳐 민간택지 분양가상한제 적용지역과 조정대상 해제 지역을 6일 발표한 바 있다. 강남4구를 포함한 8개 구(區), 27개 동(洞)을 지정했다. 분양가상한제 적용 지역은 분양가 심사를 통해 택지비와 건축비 등이 제한된다. 서울 같이 고분양가가 만성화된 지역은 시행사 또는 건설사의 과도한 이윤이 제한되면서 종전보다 분양가가 하락 할 것이라는 게 정부의 도입 취지다.

직방에 따르면 올해 연말과 2020년 투기과열지구 내 분양할 아파트는 11월 6일 기준 총 52개 단지, 6만153호다. 이중 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 분양을 앞둔 단지는 11개단지 2만6917호다. 분양가상한제 적용지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4935만원이다. 정부는 분양가상한제 실시로 적어도 종전보다 10~20%이상 분양가가 인하될 것으로 기대하고 있다. 분양가 상한제 적용 대상지역의 올해 아파트 평균 실거래가가 3.3㎡당 4400만원이었다.

직방은 분양가상한제를 도입해도 집값 하락은 기대하기 어렵다는 입장이다. 먼저 가격의 하방경직성과 향후 자산가치가 기대되는 지역에 대한 수요 쏠림 등 서울의 똘똘한 한 채 선호현상은 택지구득 난과 겹치며 아직도 인기가 높다는 게 직방의 분석이다. 특히 서울은 대부분 정비사업을 통한 주택 신규공급을 하고 있는데 정비사업을 통한 신규주택은 총 공급량의 30%정도에 그쳐 희소가치가 더 높다고 분석했다. 직방은 "재건축 지위양도금지 및 분양권 전매, 다주택자에 대한 양도세 중과 등 주택시장 유통매물 또한 많지 않다 보니 당분간 매도자 우위의 시장이 지속될 수밖에 없다"고 밝혔다.

또, 2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다, 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또 청약 논란을 낳을 수 있다고 전망했다. 품질 낮은 주택이 공급됨에 따라 주택산업의 기술 발전이 저해 된다거나 기업의 경제적 활동의 자유와 창의를 제한하고, 장기적으로는 수익성 저하로 공급이 위축될 수도 있다는 점도 부각되고 있다.

최근 준공 5년 이하 새 아파트의 선호가 높아진 것도 분양가상한제 적용에 따른 공급축소 우려가 과도하게 선 반영된 결과라는 분석이 있다. 분양가 역전현상도 우려된다. 생활권은 비슷하거나 연담화 된 상태에서 동 단위 규제 시행에 따라 분양가 수준이 달라진다는 점에서 또 다른 형평성 논란을 낳을 수 있다.

직방은 재건축·재개발 등 정비사업지들의 사업 속도에 따른 양극화도 우려하고 있다. 직방은 "관리처분계획 기인가 단지 중 분양가상한제를 피할 수 있는 단지는 가격 강보합세를 유지하겠지만, 그렇지 못한 단지 또는 초기 사업지들은 대기수요자나 투자자들의 수익성 기대가 낮아지며 거래량과 가격움직임이 제한된다"고 설명했다.

직방은 분양가상한제 도입에 따른 청약전략도 공개했다.

직방에 따르면 50~70점대로 청약가점이 높고 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가상한제 물량을 기다리는 것이 유리하다. 청약1순위 요건은 무주택자, 세대주, 과거 5년 내 당첨사실이 없어야 하고, 강화된 전매규제(5~10년)로 인한 환금성 제약에 대한 준비도 필요하다. 청약가점이 30~40점대로 인기단지 당첨이 애매한 가점자나 향후 분양가상한제 사업지의 치열한 청약경쟁을 우려하는 청약자라면 비 분양가상한제 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋겠다. 분양권이나 입주권 또는 입주 5년차 이내 새 아파트 구입이 차선이다.