한국은행이 △주택가격 하락 △미분양 누증 △주택보증 건전성을 우리나라 부동산의 3대 리스크로 꼽았다.

한국은행이 21일 발표한 ‘금융안정보고서’에 따르면 우리나라 가구는 전체 자산의 약 78%(2022년 3월말 기준)를 주택 등 실물자산으로 보유하고 있다. 주택가격이 급락하면 자산규모도 급락해 가계의 재무건전성 악화로 즉결된다는 것이 한은의 분석이다.

실제로 2022년 가계금융복지조사에 따르면 작년 하반기 주택가격이 떨어지면서 가계의 평균 순자산은 2021년말 4억4000만원에서 올 3월말 3억9000만원으로 약 5000만원 감소했다. 상환능력이 취약한 고위험가구의 비중도 2.7%에서 5.0%로 확대됐다.

한은은 보유주택을 임대한 가구를 주목해야 한다고 설명했다. 주택매매가격 하락에 따른 순자산 축소에 더해 전세가격 하락에 따른 보증금 반환부담 규모가 커지기 때문이다.

미분양 누증에 따른 리스크도 늘어나고 있다. 금융안정보고서에 따르면 4월말 기준 전국 미분양주택은 7만1000호로 2021년 9월말 1만4000호를 기록한 이후 빠르게 증가하고 있다. 지역별로는 대구 등 비수도권의 미분양이 빠르게 증가하면서 전체 미분양 증가를 견인하고 있다. 수도권은 미분양주택이 2021년 3월말 2000호에서 올 4월말 1만2000호로 증가한 반면 비수도권에서는 같은기간중 1만4000호에서 6만호로 급증했다.

초기분양률 역시 하락세다. 전국 민간아파트의 초기 분양률은 2017년 이후 약 90% 수준을 유지했지만 올 1분기부턴 거의 49.5%로 반토막 났다. 초기 분양률은 수도권, 지방을 가리지 않고 하락했다. 5대 광역시와 기타 지방의 초기 분양률이 각각 36.9%, 35.5%를 기록하면서 수도권(77.7%)에 비해 더 큰폭으로 하락했다. 분양물량 소진율도 지난해 이후 점차 하락해 올 4월에는 78.9%까지 떨어졌다.

가장 큰 문제는 건설사의 재무건정성 악화다. 미분양이 증가하면 건설사는 분양수입(분양 사업), 공사비용(도급사업) 등 대금 회수가 지연된다. 통상 건설사는 부동산PF사업에 참여하면서 책임준공 등 보증을 제공하는데 이 경우 분양실적과 무관하게 약정 기한까지 자체 자금으로 공사를 진행해야 한다. 이때 미분양이 증가하면 완성된 주택과 미완성 주택 재고자산이 늘고 분양 및 공사대금을 지급받지 못해 관련 미수금이 증가해 재무건정성 악화로 이어진다.

건설사별 평균 미분양주택 재고액은 2022년 총자산의 약 3.4%에 해당하는 66억원(완성주택 24억2000만원, 미완성주택 41억7000만원)으로 집계됐다. 건설사별 평균 분양 및 공사 미수금은 2022년 234억7000만원(분양미수금 31억9000만원, 공사미수금 202억8000만원)으로 2021년(175억1000만원)에 비해 34.1% 증가했다.

끝으로 주택보증 건전성 리스크 증대다. 2020년이후 부동산시장 호황과 정부의 임대사업자 책임 강화 등으로 부동산 공적보증 액수가 크게 증가했다. 지난해말 기준 공적보증 잔액은 869조8000억원(부동산 719조9000억원, 중소기업 149조9000억원)이다. 2014년말(293조3000억원) 대비 약 3배 증가했다. 이중 부동산 보증 비중은 2014년말 73.3%에서 2022년말 82.8%로 확대됐다. 보증기관별로는 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사가 각각 424조7000억원, 80조3000억원을 공급(2015∼2022년)했다.

이밖에 주택임대차보호법 시행 등으로 전세가격이 급등하면서 전세대출과 전세보증금반환보증(개인보증) 규모도 증가중이고, 정부의 임대사업자 공적의무 강화 정책의 일환으로 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화하면서 임대보증금보증 규모도 늘고 있다.

한은은 “단시일내 주택가격이 급락할 경우 임대인의 전세보증금 반환부담 증대, 미분양주택물량 증가, 부동산PF 부문의 부실 확대 가능성을 배제할 수 없다"며 "선제 대응이 필요하다”고 밝혔다.