대출 한도를 줄이는 ‘스트레스 DSR제도(이하 스트레스 DSR)’가 26일부터 시행되면서 부동산 실수요자들의 눈치싸움이 시작됐다. 26일을 기점으로 입주자모집공고를 진행하는 신규 분양 단지들은 이번 규제의 영향을 받아, 차주의 대출 한도가 줄어들기 때문에 소비자들은 일반 분양과 규제를 비껴간 분양과의 혜택 차이를 고민할 전망이다.

스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상황 부담이 높아질 가능성을 대비해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도다.

스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점(매년 5月·11月 기준) 금리를 비교하여 결정하되, 일정한 수준의 하한(1.5%), 상한(3.0%)을 부여될 방침이다. 가계대출 금리는 한국은행이 발표하는 은행 가중평균금리 수치를 활용한다. 2024년 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50%가 적용 예정이며, 2025년부터는 스트레스 금리가 100% 적용될 전망이다.

스트레스 금리가 가산되면 연간 이자비용이 늘어나 DSR 비율은 커진다. 이때 DSR을 규제 비율 이내로 맞추려면 결국 대출 원금을 줄여야 하기 때문에 대출한도는 낮아질 수밖에 없다.

실제 금융위원회에 따르면, 소득 5,000만원인 차주가 30년 만기 분할상환방식 변동금리 주택담보대출(주담대)을 받는다고 할 경우 기존에는 3억3000만원까지 대출이 나왔지만 상반기에는 3억1500만원, 하반기에는 3억원밖에 받을 수 없을 전망이다. 또 연소득이 오르면 줄어드는 한도 폭도 더 늘어난다. 연봉 1억원 차주의 경우, 같은 기준으로 주담대를 받았을 때 기존에는 6억6,000만원의 한도가 나왔지만, 상반기에는 그 한도가 6억3,000만원, 하반기에는 6억원까지 각각 3,000만원, 6,000만원 줄어들 예정이다.

이번 스트레스 DSR 적용으로 은행 역시 보수적인 스탠스를 더욱 취하게 되고, 이에 따라 은행에서 돈을 빌리기가 어려워지는 만큼 높아진 문턱에 청약통장 사용과 계약에 나서는 것 또한 더욱 선별적으로 이뤄질 모양새다.

주변 시세 대비 합리적인 분양가격으로 책정됐는지의 유무를 꼼꼼히 따져보며 신규 분양 단지 간 분양가격을 기준으로 양극화 현상도 심화될 것으로 보인다.

또한 자금 부담을 조금이라도 줄이기 위한 계약금 정액제, 중도금 무이자 혜택이 적용되거나 발코니 확장 무상 혜택, 입주 시까지 계약금 일부만 지불하는 혜택 등의 유무에 따라 수요자들의 행방도 엇갈릴 전망이다.

부동산 업계 관계자는 “현재 분양시장에서는 26일 이전에 모집공고를 진행한 신규 분양 단지를 중심으로 청약을 앞두고 있거나 계약을 진행 중인 곳들이 있는 만큼 이들 단지로 눈을 돌려 내 집 마련을 노려보는 것도 좋을 전망이다”고 설명했다.

이에 대출금 축소에 대한 걱정을 덜어내며, 심리적인 가격 저항감까지 없앤 스트레스 DSR 규제 적용을 비껴간 단지에 관심이 집중될 것으로 보인다.

그렇다면 ‘스트레스 DSR’를 비껴간 단지는 어디일까.

먼저 DL이앤씨가 강원 원주시 일원에 건설한 ‘e편한세상 원주 프리모원’ 2회차가 분양 중이다. 2회차 분양물량은 지하 2층~지상 25층, 6개동, 전용면적 59~102㎡ 총 572세대 중 전용면적 84・102㎡ 222세대로 구성돼 있다. 전 세대는 단지 전면부에 배치돼 백운산 등 탁 트인 조망권이 확보됐다. 현재 착공 중인 여주~원주 복선전철에 이어 최근 발표된 GTX-D노선(예정)을 통해 서울, 수도권 생활권을 누릴 수 있다. 1차 계약금은 500만원 정액제, 중도금 대출은 전액 무이자이며, 계약금 10% 완납 후 분양권 전매가 가능하다. 1회차 성공 분양에 따른 발코니 확장 무상 지원 혜택도 제공된다.

현대엔지니어링과 포스코이앤씨 컨소시엄이 경북 포항시 남구 대잠동 일원에 짓는 ‘힐스테이트 더샵 상생공원’은 26일부터 계약을 진행한다. 2개 단지, 총 2,667세대의 대단지로 지어진다. 이 중 지하 5층~지상 35층, 전용면적 84~178㎡의 1,668세대로 구성된 2단지를 우선 분양 중이다. 남구 중심 생활권에 민간공원 특례사업을 통해 공급된다. 1차 계약금 1,000만원 정액제, 중도금 대출 전액 무이자 혜택이 제공된다.

대한토지신탁이 시행하고, 남양건설이 전남 장성군 기산리 일원에 짓는 ‘장성 남양휴튼 리버파크’는 27일부터 계약을 진행한다. 단지는 지하 1층~지상 최고 20층, 전용면적 80·84㎡, 총 180세대 규모다. 황룡강 수변공원 조망(일부 세대)이 가능한 단지다. 중도금 무이자 혜택이 제공된다.

두산건설이 부산시 부산진구 양정동 일원에 짓는 ‘두산위브더제니스 센트럴 양정’은 내달 1일부터 계약을 진행한다. 단지는 지하 5층∼지상 최고 36층, 2개 동, 총 264세대 규모로 아파트 244세대와 주거형 오피스텔 20호실로 구성된다. 교통, 학군, 생활 편의시설이 한데 모인 연산생활권과 서면, 부전생활권을 함께 누릴 수 있다. 1차 계약금(5%)은 1,000만원 정액제, 중도금은 전액 무이자 혜택이 제공된다.