조물주 위에 건물주라는 말이 있다. 한국 사회에서는 부러움의 대상이다. 막연히 수백억 원대의 건물을 가지고 있는 연예인들을 소개하면서 감탄사를 보이는 예능 프로그램이나 기사를 보기라도 하는 순간이면 필자 스스로 낯이 뜨겁고 부끄러움마저 느끼게 한다.

이런 가십거리 기사를 정보라고 쏟아내는 매체들의 행태와 이를 막연히 믿는 대중들을 보면 부동산에 관하여 사회 전체가 가짜기사와 소문으로 얼마나 오염되어 있는지 알 수 있는 부분이다.

쉽게 유명한 연예인이 가지고 있다는 750억 원대 부동산을 가지고 분석을 해보면 알 수 있다. 처음 350억 원대의 부동산을 170억 원의 대출을 받아 구매했다고 한다. 리모델링을 통해서 최근 750억 원대의 부동산이 되었다고 한다.

이 기사의 내용 중에 얼마나 사실일까? 350억 원의 건물을 170억 원의 대출로 구매했다는 것부터 의심할 필요가 있다. 아파트와 다르게 상가건물은 거래기준 가격이 정확하지 않다. 그러다 보니 두 가지 목적으로 거래 가격을 높게 책정한다.

첫 번째는 차후에 매도를 위하여 매입가격을 높게 산정하는 것이다. 백화점의 옷은 연중 세일 가격으로 판매하고 있는 것과 같다.

두 번째는 차입을 위한 가격 산정이다. 170억 원의 대출로 구매했다고 하면 통상 200억 원의 거래 가격이었을 가능성도 높다. 소위 무자본(갭투자)이다. 대부분 상업용 건물은 분양가격이 아니라 대출 가능 가격이 실제적인 거래 가격인 경우가 대부분이다. 감히 이런 말을 하는가? 라도 한다면 대출 가능 금액보다 더 높은 가격으로 구매했다면 필자가 단연코 이야기하는데 소위 바가지를 쓴 것이다. 은행의 대출 기준은 매우 정확하다.

아파트의 경우 80%의 대출을 해주는 이유는 최대한 보수적으로 판단하여, 담보적으로 안전한 금액이 80%인 것이다. 여기에 120% 정도의 담보 설정을 한다(대부분 담보 설정 금액인 120%가 거래 가격이다) 상업용 건물의 경우 통상 50% 정도 대출을 해준다. 담보 설정은 130% 정도를 한다.

그 이유가 무엇일까? 다시 원점으로 돌아가 보자 건물 매입가격이 350억 원이라면 170억 원의 대출과 자기 부담 30억 정도로 구매했을 가능성이 높다. 30억 원의 현금으로 350억대의 부동산 자산가 되었다고 하니 이것처럼 훌륭한 투자가 없지 않은가? 대부분 이런 투자를 하는 사람들의 공통점은 관심에 목매는 사람(연애인, 운동선수)처럼 남의 관심을 받기 좋아하는 사람들이다.

이런 거래 대부분 소위 졸부가 많은 경우이다. 통상적인 부동산 자산가들은 토지를 구매하고 지가가 상승한 후 건물을 짓는 방법을 선택하지! 오래된 건물을 구매하여 리모델링하거나 신축 건물을 구매하는 어리석은 짓을 하지 않는다. 명품을 제조하는 사람은 돈을 버는 것이고 명품을 구매하거나 사람은 소비하는 즐거움을 누리는 것이다.

아무리 할인 행사를 이용한다 해도 소비는 소비일 뿐이다. 350억 원에 구매했든 200억 원에 구매했든 정확한 사실은 모른다. 가정일 뿐이다. 이것을 쉽게 유추할 수 있는 것은 바로 임대 수익이다. 수익형 건물의 거래 가격은 연간 월세 수입(보증금으로 계산하고 보증금 또는 전세금은 월세 전환율(5.5%~12%)로 계산하면 된다.

연간 월세 수입이 10억일 때 건물 가격은 200억이 최대 거래 가격이라 보면 된다. 간혹 이런 계산 방법과 입지(立地)에 따라 미래 가치를 보고 더 투자할 수 있다고 우기는 사람들이 있다. 무식의 용기와 뻔뻔한 양심에 더 이상 논쟁이 아깝다.

용적률과 상업적 미래 가치를 모두 반영한 것이 상업용 건물 가격 특성이다. 200억 원대의 부동산 거래는 동네 부동산 아줌마가 말하는 역세권, 한강뷰 조망권 따위의 추상적인 가치로 가격이 결정되는 것이 아니다.

큰돈 거래일수록 시장의 정확한 가치 판단이 가격에 반영되며 신중하다. 여기 동네 건물 시세가 얼마예요? 이런 신혼부부들이 부동산을 찾아 월세방 얻는 수준의 거래는 없다는 것이다. 백번 양보하자 350억 원에 구매했다고 가정하자. 리모델링과 몇 년의 세월이 흘렀다고 금세 750억 원대의 가격이 형성되었다고 한다. 그 시기에 건물에 투자하지 않고 암호화폐에 투자했으면 얻을 수 있는 수익 기대가 아쉬워 희망하는 가격은 아닌가?

750억 원이라고 크게 그들의 구라를 믿어 보자 문제는 여기서부터이다. 750억 원대의 건물이라면 연간 종부세는 10억 원이 넘는다. 이 재산을 자녀에게 20년 후에 증여 또는 상속하는 경우 약 200억 원대의 세금을 납부해야 한다. 적어도 연간 20억 원의 임대 수입을 받아야 재산을 유지할 수 있다는 이야기이다.

글이 길어지는 만큼 다시 정리해 볼 필요가 있다. 여기서 많은 문과생(숫자에 관심 없는)들은 아니 그냥 돈 많은 연예인이 그 정도 돈은 있을 테고 수 백억원 대의 건물이 있으면 월세 수입만 해도 얼마야? 라고, 마냥 부러워하는 순간 스스로 자괴감에 빠지고 이 사회가 불공평하며 대한민국 부동산은 자본가(프롤레타리아 계급)들만 행복한 헬조선이 되는 것이다.

다시 내용을 상기해 보자 월세 수입은 상업용 건물의 가치를 반영한다. 돈이 많아서 연예인 기획사 전속 건물로 사용한다? 라는 변명에 넘어가서는 안 된다. 상업용 건물을 전용으로 사용한다는 것은 임대가 나가지 않는다는 방증이다. 여기에 은행 대출이다. 200억 원대의 1금융권 담보가 변경되지 않았다면 이 건물의 가치는 변화되지 않았다는 것을 명심해야 한다.

막연히 시간이 지난다고 해서 모든 부동산 가격이 오르는 것이 아니다. 필자가 오래전부터 강조한 중요한 부동산 거래 가격 기준이 있다. 은행이 담보로 설정해 주는 담보 설정 기준 가격이 사실상 부동산이 거래될 수 있는 현실적인 가격이다. 대부분 부동산 거래는 은행 대출이 필수 조건이기 때문이다.

한시적인 인기로 돈을 벌었다는 연애들이나 스포츠 스타들이 구매한 대부분 부동산은 수년이 흐른 후 실패하는 것이 현실이지만 아무도 그런 소문에는 관심이 없다.