부동산 전문가들에게 올해 집값 향방을 물었더니 의견이 50대 50으로 갈렸다. 

GS건설은 7일 자사의 유튜브 채널 '자이TV'를 통해 '부동산 왓수다' 편을 방송했다. GS건설이 국민 최대 관심사 중 하나인 '집값 향방'에 대해 전문가들과 심층분석한 코너이다. 이 방송에 따르면 부동산 전문가 4명 중 2명은 "집 값이 오른다", 2명은 "하락한다"고 의견을 밝혔다. 이 방송은 솔직대담하기로 유명한 김구라가 진행을 맡아 많은 관심받았다. 

김구라는 "건설사에서 운영하는 방송이어서 시각자체가 옹호 쪽으로 갈 수 있어서 객관성 있는 토론을 위해 다양한 전문가들을 모시고 토론을 진행하게 됐다"며 부동산 전문가 4인에게 신축년 집값 향방을 물었다. 

패널로는 이광수 미래에셋대우 수석 연구원(부동산 애널리스트), 심교언 건국대 부동산학과 교수, 정명기 GS건설 건축주택마케팅팀 팀장, 이주현 월천재테크 대표 등이 나왔다.

먼저 심 교수는 올해 집값에 대해 '눈치 싸움'이 될 것으로 전망했다. 김 교수는 "2년 연속 조정이 올 것이라고 예측했는데, 다 틀렸다. 시장을 예측하기 너무 힘든 상황이기 때문이다. 시장경제는 보통 공간 시장, 자산 시장으로 나누고 그것들을 움직이는 거시경제로 보는데. 거시경제 요인만 보면 분명 조정이 들어와야 한다. 대표적인 요인이  바로 코로나, 그리고 세계 초유의 규제(실거주 2년, 대출 규제 등)를 했다. 조정이 오는 게 맞다. 근데 조정이 안 들어오고 있다. 정책 때문인지 아니면 돈이 너무 풀려서 인지 잘 모르겠다. 규제는 강한데, 강남 등 집주인들은 1~2억 떨어지는 것은 견딜만하다고 밝히고 있다. (시장과 정책 기조를 볼 때) 상당한 극도의 조정, 극도의 눈치싸움이 계속 진행되는 한해가 될 것"이라고 밝혔다.

김구라는 "저도 나도 청라 자이 들어갔는데, 고분양으로 들어가서 마이너스 봤다. 그런데 1년만에 회복됐다"고 맞장구 쳤다.

이광수 연구원은 '매도물량'이 관건이 될 것으로 분석했다. 이 연구원은 "시장 가격을 이야기 할 때 공급과 수요를 말하는데, '공급' 중에서 가장 중요한 건 '집을 가진 사람들이 시장에 내놓는 매물의 양'이다. 예를 들어 집을 많이 가지고 있는 사람이 시장에 내놓으면 공급이 증가하니깐 가격이 하락한다. 하지만 역설적으로 그동안 가격이 오른 이유는 집을 갖고 있는 분들이 집을 안 팔았다. 실제로 2015년 수치를 보면 100채당 10채가 매물로 나왔다. 최근에는 100채당 4채만 매물로 나오고 있다"고 설명했다.

이어 이 연구원은 다주택자 보유 부담으로 매물의 양이 많아지고, 집값을 조정시킬 것이라고 내다봤다. 이 연구원은 "앞으로 이 매물이 증가할 것이다. 이유는 2가지다. 첫 번재는 다주택자의 보유 부담이 증가한다. 양도세, 보유세 다 내야 한다. 이렇게 되면 다주택자들의 실익이 감소된다. 두 번째로 매물이 안나오는 이유로 '임대사업자 혜택 말소'가 있다. 임대 사업자를 등록하면 세금을 내지 않았다. 그런데 이 혜택이 이제는 말소된다. 올해만 임대사업자들이 갖고 있는 46만여채가 말소 예정이다. 말소되면 임대사업자들은 세금이 증가한다. 그럼 팔 것인가, 말것인 고민하게 될 것이다. 공급이 증가할 것이다. 따라서 2021년은 매도 물량 상승으로 집값 하락 가능성이 예상된다"고 설명했다.

 이주현 월천재테크 대표 전세값이 매매값을 끌어올려 전체적인 집값이 상승될 것이라고 분석했다. 이 대표는 "집이 필요해서 집을 사는 시장이 끝나면 하나를 더 사면 돈이 되겠다는 유동성 시장이 오게 돼 있다. 이후 물량 소진으로 시장은 마무리 된다. '물량발생->실수요 구매->투자 구매->물량 소진' 이런 사이클인데, 현재의 사이클은 좀 다르다. 현재는 집 물량이 부족해서 실수요자들의 집 부족 현상이 발생했다. 실수요 구매 시장이 반복되고 있는 것"이라고 밝혔다.

이 대표는 사이클 변동의 요인으로 '입주 물량 부족'을 꼽았다. 이 대표는 "2018~201년 입주물량이 많았을 때 집값이 안정됐어야 했는데, 그러지 못했다. 집값 안정 골든타임을 놓친 것이다. 조정만 되고 끝난 것이다. 시기적으로 보면 2020년 상반기까지만 하더라도 전세가 불안정하다는 이야기는 들리지 않았다. 그런데 여름부터는 전세가 부족하다는 이야기가 쏟아져 나와다. 투자는 할 것이냐 말 것이냐 개인의 결정인데, 전세는 생존의 문제다. 결과적으로 전세 부족은 전게 가격을 올리게 되고, 매매가격을 자극하게 된다. 결국 같이 올라가게 된다. 올해 입주물량은 지난해 대비 절반으로 줄어 들었다. 2019년 똘똘한 한 채가 주목받았다면 2021년은 아묻따(아무것도 묻지도 따지지도 않고) 구매가 키워드가 될 것"이라고 설명했다.

마지막으로 정명기 GS건설 건축주택마케팅팀 팀장은 '공급부족'을 키워드로 집값 상승을 예측했다. 정 팀장은 "2020년 7월 29일 분양가상한제가 실시됐다. 이 제도가 시행된 이후 민간택지에 분양된 아파트는 단 2곳 뿐(2020년 12월 25일 기준)이다. 한 곳은 경쟁률은 ‘300대 1’이 이었다. 다른 한 곳은 500대 1이 나왔다. 여기에 분상제 이후 공급이 진행되고 있지도 않다. 개발 이익 저하에 따른 조합 내부 갈등으로 재개발 진행이 지연되고 있다. 여기에 입주 물량도 급감했다. 1채를 차지하기 위해 수백명이 경쟁하는 상황이다. 실예로 2018년 39세대가 입주했는데, 2021년까지 해마다 줄어들어 22만대가 입주할 예정이다. 이중 서울은 2만5천세대가 입주할 예정이다. 기본적으로 부동산 가격은 수요와 공급에 의해 가격이 책정되야 하는데 지금은 정부 정책을 통해 가격이 책정되다 보니깐 공급이 나올 수 없는 상황이다. 공급이 없으니 집값은 오를 것이다. 강남에 신규 공급이 없다. 강남 가격은 오를 수 밖에 없다. 강남 가격 상승으로 전국 집값이 따라 오를 것"이라고 설명했다.