깡통 전세, 전세사기라는 단어가 전국을 시끄럽게 하고 있다. 남의 일인 것 같지만 가만히 살펴보면 이 문제는 국민 대다수의 문제인 것이다. 한평생 자가 소유의 집에서 살지 않는 이상 모든 국민들은 임차인 또는 임대인이 된다. 설령 자기 집을 소유하고 있다고 해도 이사 문제나 자녀의 분가를 위해 임시적으로 임대인 또는 임차인이 된다. 그런데 과연 주택임대차에 관하여 정확하게 알고 있는 사람이 몇 명이나 있을까?

주택임대차보호법은 1981년 제정되었다. 그 목적은 주거생활의 안정을 보장하고 임차인의 불편을 해소함과 임차권의 보호로 안정된 임차 생활을 보호하는데 목적을 둔다. 이 법은 40년간 20번의 개정 과정이 있었다. 임대차보호법에 의해 계약이 강제적으로 2년을 최소 보장하고 있다. 계약서를 작성하고 갱신할 때마다 법이 바뀐 셈이다. 이렇게 쉽게 법이 바뀔 수 있는 것은 입법 기관인 국회에서 제정된 법률이 아니라 국토부에서 제정한 법령이기 때문에 가능하다.

법령과 법률의 차이가 왜 중요한가? 사회의 신뢰에 대한 문제이다. 일반인들 입장에서는 법률과 법령 모두 같은 법으로 이해될 수 있다. 하지만 엄연히 법률과 법령은 다르다. 최근 문제가 되고 있는 ‘검수원박법’을 ‘검수원복’이라는 시행령에 대한 문제가 그렇다. 국회에서 토론과 합의를 통해 제정되는 법률은 절차상 어려운 만큼 더 높은 사회적 합의와 이해의 과정을 필요로 한다. 하지만 정부가 제정하는 법령은 태생부터 심도 있는 검토나 사회적 합의를 필요로 하지 않는다.

대한민국은 자유민주주의 국가다. 여기서 자유란? 바로 자기소유권(自己所有權, 혹은 개인주권, 개인의 자율권, 개인의 자기결정권)을 보장하는 국가를 말한다. 개인의 자산인 부동산을 제한하고 자기결정권인 계약을 법으로 강제한다는 것은 사회적 합의가 반듯히 필요하다. 그만큼 심사숙고하여 법률로 만들어져야 한다. 대한민국 사회는 어느 시점부터인가 가난한 사람, 사회 약자를 위한 것이라면 무조건 정당화되고 보호되어야 한다는 분위기에 빠져 있다. 이번 전세 사기의 근본적 문제도 다시 한번 살펴야 하는 부분이 있다. 과연 주택임대차보호법이 서민의 주거 안정을 위하여 도움을 주고 보호하는 법인가? 라는 근본적인 문제이다.

주택임대차보호법이 처음 시행된 1981년을 다시 살펴보면 일방적으로 약자인 임차인을 위하여 최소한의 법적 기준을 마련하고 강제한 것은 시대적 필요 조치였다. 하지만 40년이라는 시간이 흐르고 대한민국 경제 규모가 달라진 지금 주택시장은 많은 변화가 이루어졌다. 그럼에도 불구하고 주택임대차보호법은 단순의 임차인을 보호하기 위하여 보호 금액 기준을 상향하고 계약의 조건을 좀 까다롭게 하는데 국한되어 왔다. 과연 주택임대차 보호법이 그 효용을 다하는지에 대한 체계적인 연구나 검토 없이 매번 여론에 떠밀려 법령이 개정한 것이 사실이다.

가장 근본적인 문제가 전국민의 50% 이상이 집을 소유하고 있다. 이제는 집있는 사람도 서민이라는 기준으로 봐야 한다. 최근 일어난 주택 전세 사기 사건의 대부분이 주거 환경이 열악한 주택취약지역에서 서민들을 대상으로 이루어졌다는 것이다. 이 사건의 공통적인 요소가 있다. 바로 개인들이 선호하지 않는 주택에서 전세 사기 사건이 발생했다는 것이다. '거주는 해야겠고 집은 원하는 집이 아니다'라는 공통점이다. 다시 설명하자면 장기렌터카는 동종의 차량과 옵션이나 성능에서 떨어진다.

자동차를 소유하고자 하는 사람은 렌터카와 같은 옵션의 차량을 선택하지 않는다. 소유가 아닌 사용 목적만 있다. 렌터카의 저렴한 옵션을 감수하고도 이용하는 것이다. 현재 주택 전세 사기 사건에 연루된 주택들이 바로 사용은 할 수 있지만 재산적으로 소유하고 싶은 희망의 주택이 아니다. 정주에 대한 여건이 열악하고 장기적으로 주택가격이 상승하지 않는 곳이다. 이런 주택은 전세가 아닌 월세로 임대되어야 한다. 그럼에도 왜 전세 제도로 임대되었는가를 살펴야한다. 바로 임대차 보호법 때문이다.

주택임대차 보호법에서는 강제로 임차인의 최저 보증금을 보장하고 있다. 서울 기준 5천 만원이며 지방의 경우 2천 만원까지 보증금을 강제로 우선 보장한다 문제는 방이 3개인 집의 경우에는 서울 기준 5천 만원씩 3명의 세입자가 임차인이라고 주장할 수 있다. 세입자가 있던 없던 1억5천만원까지 소액임차보증금에 대하여 최우선변제를 해줄 것으로 예상할 수 있다.

이런 규정 때문에 은행에서는 소위 방공제라는 것을 통해 대출 금액을 제한한다. 이것은 서민들이 저렴한 금리의 대출 기회를 주지 않는 것이다. 고가의 집들은 사실 최우선변제금이 문제가 되지 않는다. 주택임대차 보호법으로 서민의 주거안정을 보장한다는 것이 오히려 은행들의 소극적 대출을 만들게 했고 저렴한 집을 소유한 서민들은 정상적인 대출이 불가능해진 것이다. 이는 시장을 크게 왜곡 시키는 결과를 초래했다. 만약에 이런 강제 규정이 없었다면 집주인은 저렴한 1 금융권의 대출을 받아 필요한 목돈을 마련하고 그에 해당하는 이자 정도를 임차인에게 월세로 받으면 된다. 지금처럼 목돈의 보증금이나 전세금을 받지 않아도 된다. 지면상 충분한 설명을 할 수 없다 보니 요즘 문제 되는 전세 사기 사건과 무슨 연관이 있냐? 라고 물음에 필자도 이 부분이 아쉬움으로 남는다.

원인을 살피지 않고 결과만 가지고 처방을 내는 것처럼 위험하고 무지한 것이 없다. 집 없는 사람이 전세보증금 피해를 받았다고 해결책이라고 엉뚱한 처방을 내리는 모습이 걱정스럽다. 다시 정리하자면 주택임대차보호법 때문에 서민들이 소유하고 있는 주택들이 임대차 시장에 정상적으로 나오지 못한다는 것이다. 내가 거주하지 못하는 사정이 생기면 소유한 주택을 저렴하게 임대할 수 있어야 한다. 이것은 소유자나 임차인이나 모두 도움이 된다.

그러기 위해서는 금융의 역할이 크다. 금융권들이 보다 적극적으로 부동산을 담보로 충분한 금액을 대출해준다면 서민 임대인은 저리의 이자로 필요한 목돈을 마련할 수 있다. 저렴한 이자는 저렴한 임대비를 만들어낸다. 하지만 서민의 보증금을 지켜주겠다는 법령 때문에 대출이 어렵고 임대를 정상적으로 할 수 없게 된다. 대출이 어렵다 보니 부동산 매매도 어렵고 가격은 오히려 떨어진다. 이렇다 보니 저렴한 가격으로 주택을 대규모로 사들여 건축을 하고 금융브러커와 양심없는 중개인들과 결탁한 기업형 임대사기꾼이 생기게 된 것이다.

필자는 오랜 기간 생선장사를 한 경험이 있다. 제주갈치 값이 비싸지면 수입 갈치를 국산이라고 판매하는 뻔뻔한 양심들이 의례것 나오게 마련이다. 서민을 지켜준다는 주택임대차 보호법이 임대시장을 왜곡하다 보니 오히려 이를 이용하여 양심을 버린 범죄자들을 만드는 것이다. 81년 열악한 주택시장 때문에 만들어진 법을 40년이 지난 오늘날까지 서민들을 위한다고 깊은 고민 없이 정책을 펴는 것이다. 과거 선교사들이 한국 전쟁 후 배고픈 아이들에게 사탕을 나누어 주면서 교회에 나오라고 했던 방법으로 지금도 선교 활동을 할 수 있다고 착각하는 목사와 같은 모습이다.

정부 정책에 따라 쉽게 바꿀 수 있는 법령으로는 시장의 신뢰를 회복할 수는 없다. 지금이라도 이런 부분을 각성하고 사회적인 합의와 신뢰를 회복할 수 있는 법률 제정을 위한 준비가 필요하다.

끝으로 지금 경매 시장에서는 전세 사기로 피해를 본 주택이 마치 황금알을 낳는 오리인 것처럼 선전하는 경매꾼들이 있다. 노름판의 유명한 말이 떠오르게 한다. “누가 호구인지 모르면 바로 본인이 호구다.” 저렴하게 구매해서 임대를 놓으면 짭잘한 수익이 생길 것이라는 생각에 각별한 주의가 필요하다. 더 비싼 집을 가진 사람들이 더 저렴한 대출을 받을 수 있는 사회다.

잘못된 대출 관행으로 오래된 집의 경쟁력은 급속도로 악화되고 있다. 중고차 할부보다 신차 할부 이자가 싸기 때문에 신차가 무이자 할부 이벤트를 하면 중고차 가격은 더 떨어지는 원리와 같다. 중고차 값이 오르는 경우는 잠깐 신차 공급이 안될 때만 일시적인 현상이다. 지금 주택시장은 이런 모습이다. 주택임대차 시장 때문에 생긴 방공제를 하는 이상한 대출 방식 때문에 가난한 서민 집주인들의 대출길이 점점 막히고 있다는 것을 알아야 한다.