"주담대 7%되면 서울 중형 아파트 월 상환액 291만원"
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"주담대 7%되면 서울 중형 아파트 월 상환액 291만원"
  • 정규호 기자
  • 승인 2022.06.13 09:46
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직방, 주담대 월상환액 분석 발표
도시근로가구 가처분소득의 70% 수준
"금리 인상으로 수요위축 불가피"

주택담보대출가 7%에 올라서면 서울 중형 아파트 월 상환액이 291만원이라는 분석이 나왔다. 이는 도시근로가구 가처분소득의 70%로 금리 인상에 따른 수요 위축은 불가피할 전망이다.

직방(대표 안성우)은 13일 발표한 아파트 금융비용 시뮬레이션에 따르면 2022년 4월 기준 주택담보대출금리는 3.9%로, 전년 동월 대비 1.17%p 상승했다. 같은 기간 서울시 전체 면적 아파트 평균 매매가는 약 11억 5000만원, 전용 59㎡ 소형 아파트 평균 매매가는 9억 8000만원, 전용 84㎡ 중형 아파트는 평균 13억 1000만원을 기록했다.

30년 만기 주택담보대출을 실행할 경우에 2022년 4월 기준 서울시 전체 면적 아파트의 평균 대출 상환액은 매월 194만원, 전용 59㎡ 소형 아파트는 178만원, 84㎡ 중형 아파트의 경우 209만원으로 나타났다. 전년 동월 대비 전체 아파트의 경우 33만원, 소형 아파트는 35만원, 중형 아파트는 40만원씩 각각 상승한 수치다.

사진=직방
사진=직방

 

<아파트 금융비용 분석 개요>

□ 집계기간 및 대상지역: 2020년 1월~2022년 4월, 서울특별시 전체

□ 주택유형 및 거래유형: 아파트, 매매

□ 데이터 건수: 총 122,465건 (계약일 집계기준 거래량)

□ 분석방법

① 월별 주택담보대출 상환액 가상분석: 전용면적별 서울 아파트 평균 매매가격을 기준으로 주택담보대출을 실행할 경우의 월 상환액 추이를 산출. 대출기간 30년, 비거치 원리금균등상환 방식으로 LTV 규제 상한선까지 받는다고 가정함. 대출액은 아파트 평균 매매가격이 9억원 이하일 경우 LTV 40%, 가격이 9억원 초과 15억원 이하일 경우 9억원 초과분에 대해 LTV 20%를 적용함. 아파트 가격에서 대출액을 뺀 만큼을 자기자본 소요액으로 간주함.

② 금리 전망 시뮬레이션: 2022년 연말까지 주택담보대출 평균금리가 매월 동일하게 상승하여 각각 12월에 7%, 5.5%, 4% 수준으로 가정, 아파트 매매가격은 6월 7일 기준 신고된 2022년 평균 매매가격 수준으로 유지된다 가정할 때 각 시나리오별로 상환액이 얼마나 상승할지 시뮬레이션.

□ 비고

① 취소된 거래는 매매가격 집계에서 제외하였음.

② 주택담보대출 금리는 한국은행 경제통계시스템에서 제공하는 예금은행 가중평균금리를 활용하였으며, 해당 시점 신규취급액 기준임.

③ 전용 59㎡ 타입의 평균 매매가격은 실거래 신고내역 상 전용면적 59㎡이상 60㎡미만 아파트의 거래로 집계하였으며, 84㎡ 타입은 전용면적 84㎡이상 85㎡미만 아파트로 집계하였음.

직방은 변동 금리도 분석했다. 올해 서울 아파트 평균 매매가는 10억 6156만원이다. LTV 상한까지 주택담보대출을 받을 때 필요한 자기자본은 6억6925만원, 대출금은 3억9231만원이다. 이 매매가격이 연말까지 유지되고 대출금리가 7%까지 상승할 경우, 12월 기준 월 대출 상환액은 261만원, 5.5%까지 상승할 때는 223만원, 4% 수준을 유지한다면 187만원이다. 금리가 7%까지 오를 경우 2022년 4월 현재보다 월 대출 상환액이 67만원, 약 34% 상승한다.

올해 서울 전용 59㎡의 평균 매매가는 9억4604만원이다. LTV 상한까지 주택담보대출을 받을 때 필요한 자기자본은 5억7683만원, 대출금은 3억6921만원이다. 대출금리가 연말에 7%까지 상승할 때 월 대출 상환액은 246만원, 5.5%까지 상승할 때는 210만원, 4% 수준을 유지한다면 176만원으로 전망되었다. 금리가 7%까지 오를 경우 2022년 4월 현재보다 월 상환액이 68만원, 약 38% 상승할 전망이다.

마지막으로 전용 84㎡의 올해 서울 평균 매매가는 12억8582만원이다. LTV 상한까지 주택담보대출을 받을 때 필요한 자기자본은 8억4866만원, 대출금은 4억3716만원이다. 이 매매가격이 연말까지 유지될 경우, 금리가 연말에 7%까지 상승한다면 월 대출 상환액은 291만원, 5.5%까지 상승할 때 248만원, 4% 수준을 유지한다면 209만원으로 올라간다. 금리가 7%까지 오를 경우 연말에는 2022년 4월 대비 월 대출 상환액이 82만원, 약 39%가 오를 전망이다.

사진=직방
사진=직방

통계청 ‘가계동향조사’에 따르면 2021년 전국 가구들의 가처분소득은 363만원이다. 도시근로자가구의 경우 418.9만원이다. 2021년 전국 도시근로자가구 평균 가처분소득 대비 서울 아파트 매입 시의 월 주담대 상환액의 비율은 전체 면적 아파트에서 금리 4%일 때 45%, 7%일 때 62%로 평균소득의 과반을 넘는 것으로 나타났다. 또한 금리가 7%까지 오르면 전용 59㎡ 소형 아파트의 경우에도 59%로 과반을 초과하고, 전용 84㎡ 중형 아파트에서는 69%로 가처분소득의 70%선에 근접한다.

직방은 “금리인상이 지속될 경우 현재의 소득수준 대비 아파트 금융비용이 가계에 과도한 부담으로 작용될 수 있다”며 “아파트 구매력의 저하로 이어지고, 수요가 감소하면서 거래 침체로 연결될 수 있다”고 밝혔다.


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