[단독] '수의계약·용도변경' 백현동 의혹 확산... 錢主 부국증권도 도마위
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[단독] '수의계약·용도변경' 백현동 의혹 확산... 錢主 부국증권도 도마위
  • 양일국 기자
  • 승인 2021.09.28 14:17
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성남알앤디PFV, 아시아디벨로퍼·부국證 등 구성
부국證, 단순 자금주선 넘어 대규모 자본 투자
"대장동은 서곡(序曲)?"... 연쇄 스캔들 조짐
"수의계약 특혜"... 감사원, 식품硏 징계 건의
"진정 리스크 감수한 수익인가?"... 의견 분분
성남시 분당구 백현동 A아파트 위치도(옛 한국식품연구원 부지). 사진=네이버 위성지도
성남시 분당구 백현동 A아파트 위치도(옛 한국식품연구원 부지). 사진=네이버 위성지도

'성남 대장동 게이트'에 이어 인근 백현동 일대 토지개발을 놓고 특혜 의혹이 불거져 나오면서 프로젝트파이낸싱(PF)에 참여한 부국증권이 도마에 오르고 있다. 부국증권은 단순 자금주선 역할을 넘어 대규모로 자기자본을 투입해 상당한 수익을 거둔 것으로 전해졌다. 금융권 일각에선 부지를 제공한 공공기관과 성남시가 각각 수의계약과 용도변경이라는 큰 선물을 시행사에 안겨준 것을 두고 논란이 일고 있다.

27일 시장경제는 성남시 백현동 토지개발과 관련해 식품연구원으로부터 토지를 매입하고 성남시가 자연녹지를 준주거지로 용도변경한 과정에서 시행사에 과도한 특혜가 있었던 것 아니냐는 의혹을 심층 보도했다.

해당 사업지는 옛 한국식품연구원 부지로 주거지역과 거리가 있고 토지용도가 '자연보존녹지'로 묶여 있어 공동주택을 지을 사업자가 나타나지 않았다. 실제로 식품연구원은 2011년부터 부지 매각을 추진했지만 8차례 매각에 실패한 것으로 전해졌다.

이후 식품연구원은 부지를 매각하는 과정에서 국가계약법을 무시하고 시행사와 수의계약을 체결했고, 기존 용도를 준주거지로 변경해줄 것을 성남시에 수 차례 요청하는 등 전방위적으로 시행사에 편의를 제공한 것으로 취재 결과 밝혀졌다. 그 결과 8회에 걸쳐 인수자를 찾지 못했던 식품연구원 부지는 매각과 토지용도 변경, 지구단위계획 수립까지 3년 만에 '속전속결'로 완료됐다.

감사원은 2018년 공공기관 감사에서 부동산 수의매각 등을 이유로 직원 1명을 '해임', 다른 1명을 '정직' 처분할 것을 식품연구원에 요구했고 연구원은 이를 수용했다. 사실상 부지 매각 과정에서 비위 사실이 있었음을 인정한 셈이다.

해당 시기가 이재명 경기도지사의 성남시장 연임, 화천대유 자산관리의 대장동 개발사업이 추진된 시점과 겹치면서 금융권에서는 백현동 개발이 '대장지구 부동산 스캔들'의 서곡(序曲)이 아니냐는 지적이 나온다.

 

부국증권, PFV에 토지 확보용 브릿지론 제공 

백현동 사업 시행사는 부동산 개발사 '아시아디벨로퍼'가 부국증권 등 금융기관과 공동 출자해 설립한 성남알앤디 PFV로 전해졌다. 이 회사는 해당 부지를 2,187억원에 매입해 1,223가구의 대규모 아파트 단지를 조성해 천문학적인 수익을 거뒀다. 

단지의 3.3㎡당 분양가는 평균 2,500만원으로 분양 당시 완판을 기록한 것을 감안하면 분양 매출만 1조500여억원에 달할 것으로 예상된다. 업계에 따르면 지난해 6월 기준 분양수익 누계액이 이미 7,335억원을 넘어선 것으로 알려졌다.

사진=부국증권 제공
사진=부국증권 제공

부국증권은 과거 중소형 PF에 대한 단순 자금주선이 아닌 대규모 자기자본을 한 번에 투입해 수익을 극대화하는 전략을 택한 것으로 전해졌다. 실제로 2019년 1월 말 기준 부국증권은 성남시 백현동 개발 건으로 이미 100억원 이상의 수익을 거둔 것으로 집계됐다. PF 주관에 따른 수수료 수익과 이자 수익 규모 역시 상당한 규모로 전해졌다.

취재 결과를 종합하면 부국증권은 수 년 동안 식품연구원 부지 개발에 공을 들였다. 2015년 성남알앤디피에프브이(PFV)가 부지를 매입하는 과정에서 PFV에 토지 확보용 브릿지론(Bridge Loan)까지 제공했다는 후문이다.

일반적으로 프로젝트 파이낸싱에서 브릿지론은 시공사의 신용도나 규모 등으로 단독 대출이 어려울 경우 단기자금을 지원하는 형태로 이뤄진다. 부국증권이 해당 사업에 상당한 공을 들였음을 알 수 있는 정황이다.

부국증권은 2017년 5월 말 PF조달을 마무리하면서 기존 대출을 모두 상환받았고 PF 주관에 따른 수입으로 30억원을 벌어들였다. 후순위 대출금리 연 6.9%, 만기까지 PF를 자산으로 보유할 경우 수수료 수입을 포함해 연 수익률이 8.4%에 달할 것이라는 관측이 나온 바 있다. 부국증권은 PFV의 보통주 19.9%, 우선주 80.1%를 보유했던 것으로 알려졌다. 

금융권에서는 식품연구원과 성남시가 부지매각과 용도변경에 적극 나서면서 결과적으로 시행사와 '전주(錢主)'인 부국증권이 큰 수혜를 입었다는 지적이 나온다. 규정에 따라 입찰로 시행사를 선정하고, 용도 변경과 관련해 다른 의견을 충분히 수렴하는 과정을 거쳤다면 결과는 전혀 달랐을 수 있다는 것이다.

실제로 감사원은 "식품연구원이 수의계약을 강행해 경쟁입찰을 통해 매각이익을 높일 기회를 잃었고 다른 매수 희망자의 기회를 박탈했다"고 강조했다. "반면 시행사는 용도 변경이 불확실한 리스크와 가격경쟁 없이 토지를 취득했다"고 징계 근거를 밝히기도 했다.

부동산 투자업계 관계자는 "업계 관행상 수의계약과 용도변경이라는 큰 선물이 아무 이유 없이 한 시행사를 향했겠느냐"고 반문하면서 "시행사와 투자사의 천문학적인 수익이 충분한 리스크를 감수한 결과라고 믿을 사람은 이 업계에서 많지 않을 것"이라고 말했다. 

다른 부동산 PF관계자는 "외관상 공정한 입찰을 통해 시행사를 선정해도 종종 (특혜시비 등) 문제가 발생하는데 수의계약으로 이만한 일감을 몰아주고 감사원 징계권고까지 있었다면 특혜 의혹에 대한 전면 조사를 해야 할 것"이라고 목소리를 높였다.  

취재진은 부국증권의 입장을 듣기 위해 여러 경로로 접촉을 시도했지만 결국 연락이 닿지 않았다. 한 증권가 관계자는 "부국증권은 따로 홍보부서를 두고 있지 않으며 사안이 있을 때마다 일시적으로 대행사를 두는 것으로 안다"고 전했다. 


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