'초과이익환수 면제' 미끼에도... "조합이 이권 포기하겠나" 냉담
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'초과이익환수 면제' 미끼에도... "조합이 이권 포기하겠나" 냉담
  • 양일국 기자
  • 승인 2021.02.07 23:55
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공공재건축 용적률·층수제한 규제완화
재개발초과이익환수·2년 거주 예외로
업계, "조합이 과연 이권 포기하겠나"
강남권, "고급 브랜드 이미지 실추 우려"
사진=시장경제신문DB
사진=시장경제신문DB

정부가 '2·4 공급대책'을 통해 재건축초과이익환수제(재초환) 면제 등 다양한 인센티브를 제시했지만 아직 부동산 업계는 사업 참여에 신중한 모습을 보이고 있다.

강남권에선 고급 브랜드 이미지를 훼손할 수 있다는 부정적 견해가 주를 이뤘고 다른 정비사업 추진단지 주민들 사이에서도 과도하게 재산권을 제약하는 조치라는 반응이 나오고 있다. 

정부가 4일 발표한 '2·4 공급 대책'에 따르면 향후 5년간 공급될 83만6,000가구 가운데 공공이 직접 시행하는 정비사업이 차지하는 물량은 13만6,000가구다. 지역별로 서울이 9만3,000가구로 가장 많았으며 5대 광역시(2만2,000가구), 인천·경기(2만1,000가구)가 뒤를 이었다.

공공 재건축·재개발의 경우 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 직접 사업을 시행하지 않는 것이 특징이다. 조합이 사업을 진행하되 공공이 시행에 참여하면서 사업성을 분석하고 지원해주는 구조다. 이와 함께 공공사업에 참여하는 데 따른 각종 인센티브가 제공되는 방식이다.

우선 공공재건축은 용적률을 300~500%까지 상향하고 최고 층수 제한도 35층에서 50층으로 높였다. 그러나 늘어나는 용적률의 절반은 공공주택으로 기부채납해야 한다. 공공재개발도 용적률을 법정 한도의 1.2배까지 늘려주고 늘어난 용적률의 20~50%를 기부채납하도록 했다.

'패스트트랙' 방식도 도입해 사업에 소요되는 시간을 절반 이하로 줄인다는 계획이다. 여기에 일부 단지의 사업성을 떨어트렸던 재초환을 적용하지 않고, 조합원 2년 거주 의무 대상에서 예외로 두기로 했다.

이 외에도 정부는 모든 사업 부지를 공공이 소유하고 공급하는 방식이라 조합이 필요 없어 사업기간이 대폭 줄어들 것으로 기대하는 분위기다. 기존 조합은 해산 수순을 밟게 되지만 매몰 비용을 보전해주고 시공사를 선정한 경우 업체 승계도 가능해 LH가 아닌 타 브랜드 아파트로 시공이 가능하다는 것이다.

 

강남권 "고급 브랜드 이미지 훼손" 우려... 재산권 침해 지적도

업계 안팎에선 수 많은 인센티브에도 불구하고 공공재건축·재개발의 참여를 이끌어낼 수 있을지는 여전히 미지수라는 반응이 나온다.

7일 국토부 홈페이지와 부동산 관련 인터넷 카페 등에는 "이제 집을 잘못 샀다간 나중에 시세보다 싼 감정평가 가격으로 현금청산 당하는 거 아니냐", "'개발 폭탄'을 피해 신축 아파트만 사거나 계속 전세만 살아야 하는 거냐" 등의 항의성 글들이 올라오고 있다.

특히 강남권 주요 재건축 단지에서는 이해관계 등을 이유로 공공 정비사업에 참여하지 않겠다는 입장이 다수를 차지하는 것으로 전해졌다. 대치동 부동산 관계자는 "아직 조합이 설립되지 않은 재건축 추진 아파트들은 사업을 맡고 싶어하는 내부 단체들간의 경쟁이 치열하다"며 "그들이 향후 얻을 이권을 포기하면서 공공재건축을 선택하지는 않을 것 같다"고 예상했다.

다른 강남권 부동산 관계자 역시 "정부가 재초환 면제 등 인센티브를 준다고 하지만, 이미 사업성이 충분한데 굳이 공공에 맡겨 고급 아파트 이미지를 훼손하고 싶지 않은 것이 이 지역의 정서"이라고 말했다.

한 부동산 전문가는 "사실상 조합은 시공 브랜드 선정 외 대부분 기능을 공기업에 양도해야 한다"며 "조합의 자율성과 사업의 고급화를 중요시하는 강남권 재건축 단지의 참여률은 낮을 수 밖에 없다"고 설명했다.


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