직장인 이주영(가명, 38세) 씨는 전국 아파트 가격이 한창 고공행진을 할 때인 지난해 초 신규아파트를 구입했다. 주변 아파트 보다 분양가가 저렴해 구입만하면 몇 천만원에서 크게는 억 원대의 시세차익을 얻을 수 있다는 건설사 홍보와 당시 부동산 시장의 호황으로 인해 이 씨의 기대감은 컸다.

하지만 이 씨는 최근 기대 보다 걱정이 커졌다. 문재인 정부가 각종 부동산 규제를 추진하면서 대출이 크게 줄었기 때문이다.

“잔금 문제로 은행에 알아보니 대출을 30~40% 밖에 해줄 수 없다고 했다. 처음에는 70~80%정도의 대출을 받을 수 있었는데, 규제 강화로 대출이 줄어든 것이다. 현재 2~3억원 수준의 잔금을 처리할 돈이 없다. 잔금 납부 시점에 분양권을 팔아야 할 것 같다”(이준영 씨)

이 씨가 고민하고 있는 것은 또 있다. 아파트 가격이 생각보다 크게 오르지 않은 것이다. 분양 시점 이후 1년이 지난 주변 아파트 가격은 1000만 원 가량 간헐적으로 오르거나 똑같은 상황이다. 집값 상승세가 많이 더디면서 자칫 분양권도 판매되지 않을까 이 씨의 걱정은 커지고 있다.

이 씨처럼 아파트를 매각하려는 사람은 늘고 있지만 정부의 부동산 규제가 강화되면서 매수자들은 지켜보자는 쪽으로 분위기가 팽배해지고 있다. 부동산 빙하기가 시작된 것이다.

실제로 17일 국토부가 발표한 지난해 주택 매매 거래량은 85만6219건으로 전년 94만7000건, 5년 평균 101만건 보다 각각 9.6%, 15.2% 감소했다. 부동산 규제가 가장 심하게 적용됐던 12월의 주택매매거래량은 5.6만건으로, 전년 동월(7.2만건), 5년 평균(8.6만건) 대비 각각 22.3%, 35.6% 감소했다.

주택매매거량 급감은 서울과 수도권에서 더욱 심화됐다. 서울의 주택매매량은 지난 2015년 22.2만건으로 최고치를 찍은 후 2016년 21.3만건, 2017년 18.3만건, 2018년 17.1만건으로 계속 하락 중이다. 수도권 매매량은 2015년 61.2만건에서 지난해 47.1만건으로 감소했다.

주택 유형별로 따져보면 전국의 2018년 아파트 거래량(56.3만건)은 전년 대비 7.8%, 연립‧다세대(17.1만건)는 12.1%, 단독‧다가구(12.2만건)는 13.8% 감소했다. 이중 2018년 12월 아파트 거래량 3.4만건으로 전년 동월 대비 무려 27.5% 감소했다.

거래량 감소는 강남에서 더욱 심화되고 있다. 한강 이남의 2018년 12월 거래량은 3016건으로 집계됐는데, 이는 지난해 동월 대비(2017년 12월 7174건) 50% 수준이다. 이중 부동산 시장의 최전방이라 할 수 있는 서초, 강남, 송파, 강동 강남 4구의 2018년 12월 거래량은 1038건을 기록했는데, 이는 2017년 12월 대비 1/3(3147건) 수준이다. 간단하게 말해 강남이 가장 얼어붙은 셈이다.

매매량 뿐 아니라 매매가도 마찬가지다. KB부동산이 17일 발표한 자료에 따르면 1월 둘째 주 전국 아파트 매매가격은 0.02% 하락했다. 세분화해 살펴보면 강남은 무려 0.1%, 서초는 0.0%, 송파는 0.08% 하락했다.

정부 기관인 한국감정원 역시 하락세라고 지난 16일 발표했다. 감정원에 따르면 1월 첫 주 전국 아파트 매매가격은 0.08% 하락했다. 강남은 0.25%, 송파 0.19%, 서초는 1.3% 하락했다.

10억원짜리 강남 아파트의 가격이 지난해 말부터 100만원씩 떨어지다가 지금은 200만원씩 떨어지고 있다는 것이다. ‘강남불패 신화’가 무너졌다는 이야기가 나오는 이유다.

서울 아파트 매매가 하락세는 당분간 심화될 전망이다. 공급량 증가 때문이다.

부동산114가 최근 발표한 보고서에 따르면 올해 민영아파트는 총 38만6741가구가 분양될 예정이다. 역대 최고치다. 수도권 분양 물량이 이렇게 많아진 이유는 위례신도시, 검단신도시 등 신도시 물량이 올해부터 터져나오기 때문이다.

전문가들은 올해 부동산 시장이 각종 규제로 인해 얼어붙은 것은 맞지만 무주택자들에겐 정부의 혜택이 확대돼 이들이 부동산 시장을 이끌고 갈 것으로 예상했다.

부동산 전문리얼투데이 부동산 전문가는 "최근 세제 개편으로 투자 목적의 주택 구입은 줄어들고 실거주를 목적으로 한 한 채 보유 경향이 두드러질 것으로 보인다"며, “한 채를 선택한다면 입지가 좋은 곳에 조성되는 브랜드 대단지를 위주로 주목하는 것이 좋다”고 조언했다.

부동산114 선주희 연구원은 “지난 12월 11일부터 개정된 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 무주택자 우선 공급, 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외하는 등 무주택자의 범위가 좁아지고 혜택은 확대됐다”며 “2019년 분양시장은 무주택자 중심으로 변호하면서 투기대상이 아닌 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대될 것으로 기대된다”고 밝혔다.