지난 7일 임대료 문제로 갈등을 빚던 서촌 궁중족발 사장 김 모씨가 건물주를 폭행하는 사건이 발생했다. 현행 상가임대차법이 임차인 권리를 보장하지 못해 발생한 불상사였다. 부동산중개 업계도 비슷한 상황이 연출될지 모른다는 우려의 목소리가 높다. 지난 20일부터 시행된 부동산 서비스산업 진흥법 때문이다. 개발과 분양에만 치우쳐 있던 부동산서비스 산업에 임대, 관리업종을 포함시키며 그동안 관행적으로 운영되던 무등록 분양대행업자 업무를 금지해 반발이 거세다. 분양대행업체가 조합원으로 있는 한국부동산사업협동조합의 나용규 이사를 만나봤다.

△ 한국부동산사업협동조합에 대해 소개해 달라.

- 부동산 중개사업자, 개발사업자, 건설업자, 분양사업자, 임대사업자 등이 부동산 관련 산업의 상생협력을 통한 건전한 산업생태계 구축하기 위해 설립했다. 중소기업협동조합법에 근거하여 2012년 10월 29일 중소기업청(현, 중소벤처기업부)으로부터 인가를 받아 설립된 단체로서 중소기업중앙회의 관리감독을 받고 있다.

△ 부동산 관련 업종에는 어떤 것들이 있는가?

- 직접적인 관련이 있는 업종으로는 부동산개발업, 건설업, 분양대행업(분양마케팅 포함), 임대사업, 부동산정보제공업, 시설관리업, 중개업, 감정평가업 등이 있다. 간접적으로 연관된 업종들이라면 인테리어, 이사, 세무, 법무 등의 업종을 들 수 있다.

△ 서촌 궁중족발 사태가 발생했다. 현재의 상가임대차법을 어떻게 생각하나

- 상가건물임대차보호법은 임대차 관계에서 을의 입장인 소상공인들의 임대차권리를 보호하기 위한 법이기에 사회적으로 중요한 역할을 하고 있다. 그러나 실질적으로 세입자의 권리를 전혀 보호하지 못하고 있다. 우선 현행법상 임차인의 계약갱신요구권이 5년으로 되어 있어 너무 짧다는 점이다. 소상공인들이 창업을 하고 사업이 안정기에 접어드는 기간 대략 3년 정도 소요되는데, 창업한 후 사업이 안정되려고 하면 임대차기간이 끝나서 다른 장소로 이전해야 되는 문제가 발생한다. 따라서 계약갱신요구권을 다른 선진국처럼 10~15년 이상으로 연장해주어야 소상공인들의 영업권이 실질적으로 보호될 수 있다. 그리고 임대차기간 종료 후 소상공인들의 권리금 회수 보호가 미흡하다. 현행법상 임차인들에게 권리금 회수기회를 보장하고 있으나 임대인이 이 규정을 회피할 수 있는 예외 조항이 많아 권리금 회수에 방해를 받고 있는 사례가 많다. 또한 임차인이 권리금 회수기회를 방해받은 경우 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는데, 이 경우 권리금에 대한 감정평가를 받아 재판을 통해 손해배상을 받아야하기 때문에 절차가 복잡하고 비용이 많이 들어 소상공인들이 실질적으로 권리금 회수에 어려움을 겪고 있다.

△ 상가임대차 분쟁 원인중 일부가 공인중개사라는 말도 나온다.

- 공인중개사들은 건물주가 임대료, 임대기간 등 임대차 조건을 정해주면 그에 따라 중개해주는 것에 불과하다. 공인중개사들에게는 임차인도 고객이기 때문에 오히려 임차인들의 권리보호에 이바지하는 측면도 있다. 따라서 상가임대차 분쟁 원인은 대부분 건물주인 임대인 때문에 발생하고 있다.

△ 부동산 시장 왜곡에 포털 책임은 없나.

- 포털은 직접 중개업을 영위하는 것이 아니라 부동산 광고업을 하고 있다. 부동산광고는 대부분 소상공인인 중개업자들이 중개매물광고를 하고 있는데, 일부 대기업 포털이 오버추어 광고 등의 기법으로 광고를 부추켜 과도한 광고비를 징수하고 있다. 소상공인인 중개업자들의 피와 땀을 빼앗아가는 포털의 이러한 행위는 시정되어야 하고, 중개사업자들과 상생협력할 수 있는 사업모델을 개발해야 한다.

△ 생계형적합업종법제화 투쟁에 참여했다. 부동산 업계에도 대기업의 시장 침탈이 있는지.

- 부동산업계 중에서 생계형업종에 해당하는 중개업은 지역성이 강한 업종이고, 공인중개사법에 의해 등록을 해야 하는 업종이기 때문에 대기업이 진출하기에는 적합하지 않은 업종이다. 따라서 현재 대기업이 중개업에 진출하는 경우는 없다. 그러나 향후 인공지능 기술을 활용한 중개업 진출이 예상되는 정도이다.

△ 분양대행업 시장 상황은 어떤가?

- 분양대행업이란 건축주의 위임을 받아 광고를 내거나 그 직원 또는 주변의 중개사업자를 동원하여 분양사실을 알리고 고객들에게 분양가격, 입지 조건 등을 설명하고 계약을 체결하게 해주는 사업이다. 분양대행업은 IMF 이후 부동산개발사업의 리스크를 분산시키기 위해 시행과 시공이 분리되는 과정에서 시행·시공과는 별도의 업무영역으로 자리를 잡아왔다. 현재 분양대행업을 하고 있는 업체는 대략 3천여개로 추정되며, 이에 종사하는 사람도 10만명에 달하는 것으로 추산되고 있다.

△ 20일부터 시행에 들어간 ‘부동산서비스산업 진흥법’에 대해 말들이 많다.

- 부동산서비스산업이란 부동산에 대한 기획, 개발, 임대, 관리, 중개, 평가, 자금조달, 자문, 정보제공 등을 말한다. 우리나라는 단기 투자를 목적으로 하는 개발과 분양을 중심으로 발전해 왔다. 앞으로는 임대, 관리, 유통 분야의 서비스산업도 발달되어야 한다. 부동산서비스산업 선진화를 위해 진흥 기본계획을 수립하고, 부동산 정보공개 확대 및 산업실태조사를 통해 금융지원 등 다양한 지원을 하고, 전문인력을 발굴해 우수 부동산서비스사업자를 육성 시키려는 목적으로 법이 제정됐다. 우리 조합에서는 이 법의 취지에 적합하게 분양전문중개사, 상가전문중개사, 빌딩M&A전문중개사, 공장M&A전문중개사 등을 육성할 예정이다.

△ 국토부가 ‘무등록 분양대행업체' 업무를 중단시키겠다고 나섰다.

- 분양대행을 하기 위해서는 부동산에 관련된 전문지식 뿐만 아니라, 마케팅, 고객관리 등에 관한 전문지식도 구비해야 한다. ‘주택공급에 관한 규칙’에서는 2007년부터 건설업자가 분양을 대행하도록 규정하고 있다. 분양대행업은 업무성격이 건설업과 근본적으로 다르기 때문에 별도의 분양대행사들이 사업시행자의 감독하에 분양업무를 대행한다. 분양대행업은 법률로 정해지지 않았기 때문에 분양대행업을 등록할 수는 없다. 국토교통부는 규칙이 제정된 2007년 이후에도 관행적으로 인정되었던 무등록 분양대행업체의 분양대행업무에 대해 주택공급질서를 교란시킨다는 명목으로 갑자기 중단시킨다고 나섰다. 

△ 정상적으로 등록해서 분양대행을 하면 문제없는 것 아닌가.

- 분양대행업을 하려면 건설면허가 필수이다. 건설면허를 갖기 위해서는 여러가지 요건들이 필요하다. 예컨데 적정수의 건축기사를 고용해야 하고 건설에 필요한 장비도 갖추어야 한다. 비용이 한두푼이 아니다. 농사꾼은 농사를 짓고 쌀장사는 쌀을 판매한다. 쌀장사가 굳이 농사를 지어야 할 필요가 없다. 그러나 분양대행업은 실제 농사를 짓는 것과는 무관하게 쌀장사에게 농사지을 논을 마련하라고 강요한다. 몇몇 대형 분양업체들은 건설면허를 가지고 있지만 건설업을 직접 하지는 않고 있다. 그외 분양업체들은 대부분이 영세업체들이다. 그동안 관행적으로 운영되던 분양대행업에 대해 국토부가 구시대적 발상으로 갑자기 금지시켰다. 분양시장의 혼란을 초래하고 중소사업자인 분양대행사들을 고사시키고 있다. 20일부터 '부동산서비스산업 진흥법'이 시행에 들어갔다. 국토부가 사문화된 법조문을 들고 나와 시대에 역행하는 행정을 하고 있다. 진흥법의 취지에 맞게 분양대행업을 법률에 명시해야 한다.