장기전세주택 시즌Ⅱ, 상생주택 7만호 약속
한강변·일반주거 층수 완화까지 기대
협조·승인 받아야 할 25개 민주당 구청장·시의회도 넘어야
7일 치러진 서울시장 재보궐 선거에서 오세훈 국민의힘 후보가 압승하면서 '주택 18.5만호' 공약을 어떻게 이행해 나갈지 이목이 쏠리고 있다. 공공 주도를 원하는 문재인 정부, 민간 주도를 공약한 오 시장, 국토교통부와 서울시 간의 갈등은 이미 시작됐다. 시장 규제에 대한 관점이 근본적으로 다른 현재의 중앙정부 방식을 오 시장이 어떻게 해처나갈지 주목되고 있다.
◆ 오 시장 부동산 공약의 핵심은 ‘규제혁파 통한 공급확대’
오 시장의 1번 공약은 ‘스피드 주택’이다. 속도감 있게 공급을 늘려 주거를 안정시키겠다는 공약이다. 문제는 서울의 택지는 이미 포화상태라 주택 공급을 늘릴만한 땅이 없다는 점이다. 도대체 어떻게 속도감 있게 공급을 늘리겠다는 것일까. 오 시장이 꺼내든 카드는 ‘규제 혁파’다.
먼저 서울시의‘주거지역 용적률 및 2종일반 7층 이하 규제’를 완하시킨다. 건물을 더 높이, 더 넓게 건설할 수 있게 해 공급을 늘리는 계획이다. 한강변아파트 35층 이하 규제 등 서울시 내부에만 존재하는 규제도 폐지한다. 비강남권의 상업지역을 확대하고, 준공업지역을 축소하면서 규제도 완화해 공급을 추가한다.
하지만 교통체증, 주차장, 주변 상권, 환경, 기존 입주민들의 조망권 분쟁 등 각종 이해 관계가 충돌한다는 문제가 존재한다. 오 시장은 이같은 문제를 해결하기 위해 주택공급을 최우선 순위로 결정하는 '위원회'를 만들겠다는 계획이다.
다음으로 재개발, 재건축을 ‘정상화’시키겠다고 밝혔다. 오 시장이 밝힌 '정상화'는 녹물이 나오고, 건물이 기우는 등 거주가 힘든 주택은 재개발, 재건축을 할 수 있도록 하겠다는 의미로 해석되고 있다. 그동안 문재인 정부와 전 박원순 시장은 재건축, 재개발 등을 통한 공급 확대는 반대의 입장을 보여왔다. 집값을 급상승시켜 부동산을 불안정하게 만든다는 게 이유였다. 오 시장의 생각은 다르다. 시장경제의 기본 원칙인 공급과 수요의 균형을 맞추면 부동산 안정화는 자연스럽게 따라올 것으로 기대하고 있다. 현재 오 시장의 계획대로라면 재개발, 재건축 정상화를 통해 18.5만호가 확보된다.
구역지정 기준완화를 통한 10만호(연간 2만호 × 5년), 재개발은 2015년, 재건축은 2018년부터 신규지정 중단, 정비지수제 폐지를 통해 노후주거지의 신규구역지정 활성화로 3만5천호(연간 0.7만호 × 5년), 용적률 및 층수규제 완화로 일반분양물량 5만호(연간 1만호 × 5년) 등이다.
‘모아주택’이라는 주택으로도 3만호 공급을 약속했다. 모아주택이란 도심형타운하우스로 소규모 필지의 소유자끼리 공동개발을 할 수 있도록 만든 제도다. 500㎡~3000㎡이면 용적률 인센티브를 부여하는 소형재건축사업이다. 임대주택은 장기전세주택 시즌Ⅱ, 상생주택으로 7만호를 약속했다. 준공업지역, 자연녹지지역, 역세권 등 서울시내에 저이용되고 있는 민간소유 토지를 임차해 토지임대료를 지불하고 시공과 운영은 SH공사에게 맡긴다는 계획이다.
◆ 공약 달성 최대 문제는 중앙정부의 ‘규제’
오 시장 공약의 최대 걸림돌은 현 정부의 ‘규제’다. 오 시장과 현 정부의 부동산 안정화 해법이 근본적으로 다르기 때문이다. 현 정부는 공공 주도 개발 및 민간 규제, 오 시장은 민간 주도 개발이 원칙이다. 시장 규제에 대한 관점이 근본적으로 다르다. 특히, 오 시장의 '민간 재개발·재건축 활성화', '뉴타운 정상화' 등은 현 정부에서 금기어 수준으로 여기는 정책이다. 국토부와 서울시의 ‘밀월관계’를 기대하기 어렵다는 분석이 나오는 이유다.
또한, 내년 6월까지 1년 남짓 임기가 남은 시장이 독단적으로 규제 완화를 밀어붙이기에는 한계가 있을 것으로 보고 있다. 물론 주민 동의율, 건물 노후도 등을 점수화해 정비사업 여부를 결정짓는 ‘주거정비지수제’ 완화 등 오 후보 공약 가운데는 시장이 나설 경우 손쉽게 고칠 수 있는 것들도 있다. 그러나 주거지역 용적률 상향, 2종 일반주거지역 7층 이하 규제 폐지 등 서울시 도시계획위원회의 의결이 필요한 핵심 규제는 변경이 쉽지 않을 것이라는 분석이다.
여기에 정책을 펼치는 데 협조와 승인을 받아야 할 서울시 의회와 서울시내 25개 구청장이 거의 대부분 민주당 소속이라는 점은 큰 걸림돌로 작용할 가능성이 크다. 서울시의회에 따르면 전체의원 109명 가운데 민주당이 101명(92.7%)으로 압도적으로 많고, 국민의힘은 6명에 불과하다. 나머지 2명도 민생당(1명)과 정의당(1명)으로 범 여권이다. 25개 구청장도 서초구를 뺀 나머지는 모두 민주당이 차지하고 있다.