"無주택자 매수율 10% 줄고, 多주택자 증여 20배 늘었다"
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"無주택자 매수율 10% 줄고, 多주택자 증여 20배 늘었다"
  • 양일국 기자
  • 승인 2020.09.18 07:30
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하나금융硏, 최근 10년 부동산 거래 분석
집값 올라 무주택자 내집 마련 더욱 어려워
서울 주요 아파트 실거래가 50~80% 급등
국토교통부 "14.2% 올라"... 전문가들 "더 올랐을 것"
사진=하나금융연구소 보고서
사진=하나금융연구소 보고서

하나은행 소속 하나금융경영연구소가 법원 등기정보광장에서 제공하는 부동산 등기 데이터 분석을 통해 최근 10년간 국내 부동산 거래의 트렌드 변화를 분석한 보고서를 16일 발표했다.  

보고서에 따르면 무주택자의 매수는 줄고, 다주택자의 증여는 늘어난 것으로 조사됐다. 서울과 경기도의 부동산 거래 중 무주택자의 매수 비율은 2013년 41%에서 올해 상반기 31%까지 하락했다. 기존 주택 보유자의 '갈아타기' '추가 매수'가 증가한 반면, 부동산 가격 급등으로 주택 매수를 보류하거나 포기한 무주택자는 증가했다.

반면 다주택자는 사상 최고 수준의 신탁·증여를 기록하며 대조를 이뤘다. 최근 '7·10 대책'으로 신탁 및 법인명의 거래의 혜택이 줄고, 다주택자의 부동산 증여까지 규제할 조짐이 보이자 올해 7월 서울 집합건물 증여 건수는 6,456건에 달해 2013년 9월(330건) 대비 19.6배 수준으로 급증했다. 2017년부터 다주택자를 압박하는 각종 부동산 정책을 시행했지만 신탁·증여·법인명의 거래 등으로 각종 규제를 피한 것으로 분석된다.

실제 2017년 8·2 대책을 통해 다주택자에 대한 규제가 강화되자 같은 해 8월, 서울의 집합건물 신탁이 6,589건 발생해 역대 최고 수준을 기록했다. 이는 2011년 4월(486건) 대비 13.6배에 달하는 수치다. 

서울·경기지역 주택을 선호하는 추세도 여전했다. 집합건물(아파트, 다세대, 연립, 오피스텔, 기타상업용) 기준으로 생애 처음 부동산을 매수한 사람 중 서울 및 경기도를 선택한 비중이 2010년 37%에서 2020년 49%로 증가한 것으로 나타났다. 

서울의 30대 비중이 감소하는 추세지만, 집합건물 매수인 중 30대 비중은 2017년 24%에서 올해 상반기 28%로 증가해 눈길을 끌었다. 

다만 서울 매수 비중은 최근 부동산 가격 급등과 규제 강화로 2016년(20%)부터 하락하기 시작해 올해 15% 수준을 기록했으며, 서울 부동산 매수를 포기한 일부 수요자가 경기 지역을 선택하면서 경기도 매수 비중이 2016년 30%에서 2020년 34%로 증가했다. 

이와 관련 하나금융경영연구소 김기태 연구원은 "최근 서울 뉴타운 아파트의 청약 경쟁률이 최고 340대 1에 달하고 청약 커트라인이 30대에게 사실상 불가능한 69점을 기록하는 등, 청약 당첨을 통한 내집 마련이 어려워지자 대출을 받아서라도 매수를 하겠다는 현상이 확산된 것으로 보인다"고 말했다.

 

서울 인기 아파트 50~80% 상승, 중국인 매수자 급증

서울 야경.사진=픽사베이
서울 야경.사진=픽사베이

서울 내 지역간 아파트 가격 변동의 편차도 심하게 나타났다. 지난 3년간 서울 아파트 평균 실거래 가격은 한국감정원 기준 45.5% 상승했지만, 같은 기간 서울 각 구별 주요 인기 아파트의 가격은 대부분 50~80% 상승해 평균과 큰 차이를 보였다.
  
서울 부동산을 매수하는 외지인 비율도 늘어난 것으로 집계됐다. 2014년 1월 21%에서 2020년 1월 32%로 증가했으며, 수도권 부동산을 매수한 외국인 수는 2010년 2,731명에서 2019년 12,946명으로 전국 개인 매수인의 1%까지 상승한 것으로 확인됐다. 특히 수도권 내 부동산을 매수한 외국인 중에서 중국인 수가 2010년 331명에서 2019년 9,658명으로 급상승했다.

 

국토교통부 "3년간 서울 아파트 14.2% 올라"
전문가 "데이터 정확한지 검증 필요"

보고서는 지난 3년간(2017년 5월~2020년 5월) 서울 집합건물의 1㎡당 거래가격이 약 28% 상승했다고 밝혔다. 

한국감정원 통계 기준 실거래가격 지수는 같은 기간 45.5% 상승했으며, 실거래평균가격(39.1%), 실거래중위가격(38.7%), 매매가격지수(14.2%)도 모두 상승했다. 국토교통부는 한국감정원 통계 중 가장 낮게 상승한 매매가격지수를 인용해 서울 아파트 값이 3년간 14.2% 올랐다고 발표했다. 이에 대해 보고서는 매매가격지수는 표본에 대한 설문조사 결과로서 실제 시장 가격과 괴리가 있을 수 있다고 지적했다.

특히 수요자의 인기가 많은 서울시 주요 아파트(서울 각 구별 인터넷 검색량이 가장 많은 대단지 아파트)의 실거래 가격을 분석한 결과, 최근 3년간 집값이 대부분 50%~80% 상승해 평균과 큰 차이를 보였다. 

하나금융경영연구소 정훈 연구위원은 일부 주택가격지수가 실제 부동산 시장의 체감가격과 격차를 보이는 것에 대해 "모집단에 대한 표본의 대표성 확보는 물론 조사 단계에서 시장 현실을 반영한 시세 데이터가 정확하게 수집되고 있는지 객관적 검증이 필요하다"고 설명했다.



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