[창업포커스] 예비창업자라면 좋은 입지의 상가 임대료를 보고 한번 즈음을 놀래봤을 것이다. 상상했던 가격보다 너무 비싸기 때문이다.

초보 창업자인 경우에는 임대료가 비싼 만큼 권리금이 포함된 것으로 판단하는 경우가 있다.

임차인의 노력으로 발생한 무형의 가치를 임대인이 월 임대료로 보상 받고 있단는 것이 그들의 주장이다. 단순하게 생각해보면 일리 있는 주장이지만 부동산 시장을 제대로 이해하면 오해라는 것을 쉽게 알 수 있다.

부동산 시장을 살펴보면 권리금은 주로 1층 상가에 형성된다. 1층의 평가 거래가는 다른 층에 비해 높다.

같은 건물일 경우 1층 상가의 평당 가격을 100%라고 가정하면 2층은 보통 50% 정도다.

그런데 따라서 1층 상가를 가진 임대인이 높은 임대료를 받더라도 상가 구입에 들어간 비용을 생각하면 큰 수익을 얻었다고는 할 수 없다.

상가투자 가격 대비 임대수익률을 검토해보면 높은 가격에 매입한 1층 상가와 그보다 저렴하게 매입한 상층부 상가의 임대수익률은 별 차이가 없거나 낮게 형성돼 있기 때문이다.

따라서 높은 임대료가 곧 높은 임대수익률로 이어진다고 볼 수 없으므로 임대인이 높은 임대료를 받음으로서 보상받았다고 주장하기는 어렵다.

신규 임차인의 영업으로 지역 부동산의 가격이 인상됐으므로 권리금을 주장할 수 있다는 논리 역시 설득력은 떨어진다.

임대수익률이 다소 떨어지는 1층 상가가 투자자의 관심을 끄는 이유는 일반적인 상가투자 시 1층 상가가 다른 층에 비해 공실의 가능성이 낮고, 환금성(자산의 완전한 가치를 현금화하는데 필요한 기간 평가) 면에서 유리하기 때문이다.

따라서 예비창업자들이 상가임대차 계약을 할 때는 ‘권리금’을 온전히 별개로 생각해야 하고, 환금성이 좋은 곳인지 살펴본 후 임대료를 협상하는 습관을 들여야 한다.