서울 아파트값이 3주 연속 상승하고 있다. 9억원 이하 아파트면 대출을 받을 수 있고, 정부의 추가 규제까지 피하기 위한 매수세가 이어져서다. 

부동산114 주간동향 조사에 따르면 지난 주 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난 주와 같은 0.03%를 기록했다. 3주 연속으로 상승이다. 17일 정부의 추가 규제가 발표됐지만 현재의 상승세라면 4주 연속 상승으로 이어질 가능성이 농후하다.

지역별로 살펴보면 서울은 △노원(0.16%) △금천(0.10%) △관악(0.08%) △구로(0.08%) △중구(0.08%) △영등포(0.07%) △강북(0.05%) △도봉(0.05%) △양천(0.05%) 순으로 올랐다. 상승 폭이 서울 전체(0.03%)보다 높게 나타난 지역 대부분은 9억 원 이하 중저가 물건이 상대적으로 많은 자치구들이다.

최근 서울 성북 길음뉴타운, 미아뉴타운 중간에 있는 영훈국제중학교가 일반중으로 전환됐지만 뉴타운의 아파트값은 계속 오르는 것으로 확인됐다. 정부 규제와 교육 환경 리스크가 발생했음에도 아파트값이 더 상승할 것이라는 매수세가 더 강한 것이다.

실제로 영훈중을 품은 래미안센터피스는 이미 평균 매매가가 9억원을 넘겨 10억5천만원에 달한 상태다. 안쪽으로 들어갈 수록 9억원 이하 아파트들이 많아지는데, 이들의 매매 수요가 확대되고 있다. 서울 길음뉴타운 인근 공인중개사는 “4억원(짜리 아파트)은 이제 없어요. 9억원 이하 아파트는 매물로 내놓으면 집도 안보고 계약금 걸어요”라고 밝힐 정도로 현재 9억원 이하 아파트는 인기다. 

노원에서는 중계동 중앙하이츠, 성원 2차, 상계동 상계주공 7단지, 불암현대 등이 500만~1,000만 원 상승했다. 금천은 가산동 두산위브와 남서울힐스테이트 등 대단지아파트가 500만원 올랐다. 관악은 봉천동 성현동아와 벽산블루밍이 500만~750만원 상승했다. 양천의 경우 목동신시가지 재건축 안전진단 통과 기대감으로 상승세가 이어졌다.

전세가격은 매매 시장보다 상승폭이 컸다. 서울에서는 △강동(0.20%) △강북(0.18%) △광진(0.18%) △관악(0.11%) △성북(0.10%) △금천(0.09%) △노원(0.09%) 순으로 많이 올랐다. 매매가격이 오르고, 저금리 영향으로 집주인들이 전세보다 월세를 선호하면서 가격이 오르는 것으로 보고 있다.

부동산114에 따르면 서울 4억 원 이하 아파트가 크게 줄었다. 서울의 4억원 이하 아파트는 현 정부 출범 때인 지난 2017년 5월만 해도 39만5324가구에 달했다. 하지만 올 들어 5월 현재 13만9,387가구로 줄어들었다. 감소가구는 25만5937가구, 감소율은 64.74%에 이른다.

영등포구는 2017년 5월 4억원 이하 아파트가 1만4143가구였으나 올 5월에는 1159가구만 남아 무려 91.81%가 줄었다. 동작구와 성동구 등 현 정부 들어 인기 주거지로 떠오른 지역은 4억원 이하 가구가 거의 없어졌다. 동작은 4,012가구에서 226가구, 성동은 3,490가구에서 158가구로 쪼그라들었다. 노원·도봉·강북과 구로·금천·관악구 등 외곽지역도 크게 다르지 않다. 4억원 이하가 구로는 3만2,000여가구에서 1만여가구로 줄었고 노원도 9만여가구에서 4만여가구로 절반 정도 사라졌다.

상황이 이렇다보니 정부가 17일 부동산 추가 규제를 내놓았다. 문재인 정부 들어 22번째 부동산 가격 안정 대책으로 올해만 7번째 정책발표다. 조정대상지역을 확대하고, 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화하는 내용이 6.17 부동산 대책의 골자다.

정부는 주택시장의 가수요와 탈세 거래가 의심되는 분양권 전매 및 법인거래, 원정투자의 대표지표로 꼽히는 외지인거래 비중이 집값 상승을 부추긴다고 판단한 것이다.

조정대상지역이 되면 주택담보인정비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다. 1주택세대 주택담보대출 시 실수요 요건을 강화하기 위해 6개월 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무의 조건으로 주택담보대출을 제한한다. 서울은 전 지역을 조정대상지역, 투기과열지구로 유지했다.

다주택자에 대해 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제가 배제되는 등 세제도 강해지는 한편, 청약 규제(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등)도 강화된다.

정부는 갭투자 방지를 위한 규제지역 신규대출자의 실거주 요건도 강화했다. 7월 1일부터 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우는 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무를 부과한다. 1채 이상 집을 갖지 못하게 하는 것이다.

투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 종전엔 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과했고, 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과했었다.

7월부터 보금자리론 이용 차주에게도 전입 의무가 부과된다. 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금을 회수한다.

대출을 통한 규제지역 주택구입에 대해 실입주 요건을 강화하면서 갭투자 및 원정투자 수요를 제한하는 조치라 볼 수 있다.

거주와 보유를 분리하며 전세대출을 통해 갭투자에 나선 수요도 봉쇄할 예정이다.

다주택자와 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출을 즉시 회수하던 것에서 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우로 전세대출 보증 제한 대상을 한층 강화한다. 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출은 즉시 회수된다.