롯데건설이 오늘 11월 서울 성북구 길음뉴타운 1구역에서 ‘롯데캐슬’ 분양에 나선다. 길음뉴타운은 최근 5년 사이에 고등학교 입주, 대형 공공시설 건설, 백화점 입점, 대규모 단지 건설, 우수한 교통편의시설 확충 호재를 받으며 매매가가 수 억 원 이상 뛰었다. ‘롯데캐슬’ 역시 이러한 호재를 업고, 로또 분양이 될 것이라는 기대감이 커지고 있다.

하지만 악재가 존재한다. 바로 ‘집창촌’이다. 롯데캐슬이 들어서는 위치는 ‘집창촌’ 건너편이다. 왕복 8차선 도로를 사이에 두고, ‘성’과 ‘집창촌’이 마주하고 있다. 롯데캐슬 단지는 집창촌 보다 지대가 높다. 왠만한 층에서도 ‘집장촌’이 시야에 들어올 것으로 예상된다. 과연 ‘집창촌’ 악재를 이겨내고, 분양 성공으로 이어질지 주목된다.

◇ 롯데건설 11월 9일 모델하우스 개관 목표로 점검 중

롯데건설은 오는 11월 9일 길음1구역 롯데캐슬 모델하우스 개관을 목표로 분양 준비를 하고 있다. 28일 모델하우스 주변을 직접 가보니 공인중개사들은 벌써부터 상호를 ‘캐슬’ 등으로 바꾸고 한창 영업 준비 중이다.

A공인중개사 관계자는 “분양 성공은 확신한다. 다만, 롯데건설이 생각한 것만큼 인기가 있을지는 미지수다. 건너편에 ‘집창촌’이 있어 집값 인상을 억제하고 있고, 서울 최대 공원인 ‘북서울 꿈의숲’을 품고 있는 ‘장위뉴타운’과도 분양 경쟁을 치러야 한다”고 밝혔다.

실제로 집창촌 근처 아파트들은 집값이 제대로 오르지 않고 있다. 집창촌 바로 옆 주상복합건물인 ‘길음서희스타힐스’은 84㎡가 5~6억원대에 현재 거래되고 있다. 2016년 3월 4억 2000만원부터 시작한 매매가를 감안하면 초역세권 고급 아파트가 1~2억원 오른 것이 전부다. 오른 것도 올해 초부터다.

주상복합아파트 ‘동일하이빌뉴시티’도 ‘집장촌’ 바로 옆에 위치해 있다. ‘동일하이빌뉴시티’은 이마트가 아래층에 입점해 있고, 바로 옆이 내부순환도로다. 교통편, 생활편의가 상당히 좋은 입지다. 하지만 집값은 매우 더디게 오르고 있다. 현재 126㎡가구가 8~10억원에 거래되고 있고, 인상된 가격은 최근 5년 사이 5천만원 수준이다.

집창촌 옆에는 국내 아파트 브랜드 1위인 ‘현대 힐스테이트’도 있다. 이곳 역시 다른 길음뉴타운 단지들 보다 집값이 잘 안 오르고 있다. 이곳은 84㎡가구가 2014년 4억2000만원 매매 됐고, 지난달 5억 초반대에 매매되고 있다. 4~5년 사이에 1억 정도 오른 셈이다.

반대로 집창촌과 거리가 먼 길음뉴타운 중심 단지는 상황이 다르다. 길음뉴타운 내에서도 가장 집 값이 많이 오른 8단지 래미안의 경우 84㎡ 가구가 2015년 12월 6억원에 거래되다가 지금은 10억원대에 거래되고 있다. 9단지 래미안 아파트도 집값이 가파르게 상승 중이다. 2013년 4억원대였던 84㎡ 가구가 현재는 9억원대에 매매 중이다.

◇ 롯데캐슬 일반분양가 ‘2000만원 초반대’ 예상

롯대건설에 따르면 길음뉴타운 롯데캐슬은 지하 6층~지상 최고 37층, 19개 동에 전용면적 59~112㎡ 총 2029세대로 지어진다. 일반분양은 636가구다. 입주 예정 시기는 2020년이다. 주변 주요 시설로는 현대백화점, 지하철 4호선 길음역(도로 5분), 미아사거리역(도보 10분)이 있다. 분양가는 아직 미정이다. 다만 주변 아파트 매매가를 감안한다면 3.3㎡당 2000만원 초반대가 예상되고 있다. 문제는 롯데캐슬 주변 아파트 매매가가 최근 1달 사이에 갑자기 상승하고 있어 주택보증공사에서 분양가를 정하기가 쉽지 않을 전망이다.

길음1구역 롯데캐슬 분양가가 3.3㎡당 2000만원 중반대로 정해질 경우 인근 아파트 시세에 비해 싼 아파트가 될 수 있다. KB부동산에 따르면 길음뉴타운 아파트의 평균 가격은 3.3㎡당 2128만원이다. 신축일수록 가격은 더 비싸다. 길음뉴타운 대장 단지로 꼽히는 래미안 길음 센터피스 전용 84㎡(16층) 입주권이 지난달 25일 9억8677만원에 거래돼 3.3㎡당 3000만원에 육박한 상태다.

◇ 서울 최대 공원 품은 ‘장위뉴타운’과 분양 경쟁

길음뉴타운과 장위뉴타운은 성북구와 강북구의 최대 뉴타운으로 전체 아파트 값을 견인하고 있다. ‘롯데캐슬’이 들어서는 지역은 길음뉴타운은 4호선 길음역과 매우 가깝다. 도보 5분 거리다. 지선, 간선 버스 노선만 수십개로 교통시설이 매우 좋다.

장위뉴타운은 바로 옆에 서울 최대 공원인 ‘북서울 꿈의 숲’을 품고 있다. 거주하기에 굉장히 쾌적하다. 교통편은 버스노선, 마을버스 노선 몇 개가 전부다. 경전철이 들어서기로 발표했지만 정확한 준공일은 미정이다. 분양가도 롯데캐슬 보다 저렴하다. 지난 6월 분양에 들어간 현대아이파크는 평당 1800만원에 판매했다. 현대아이파크는 7구역에 건설되는 단지이고, 앞으로 15구역까지 건설이 남아있어 길음뉴타운 보다 건설개발 호재가 더 큰 상황이다.