오는 10월부터 연봉 4000만원 미만 저소득 서민들이 내 집 마련하기 더 어려워질 전망이다. 금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 다음달부터 은행권에 '관리지표'로 도입하면서 고위험 대출 기준을 기존 DSR 100%에서 80% 선으로 강화하는 방안을 추진하고 있기 때문이다.

DSR은 차주가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 합계를 소득으로 나눈 값으로 이 비율이 낮아지면(규제 강화) 새로 빌릴 수 있는 대출 총액이 감소하게 된다. 이를 통해 유동성이 풍부한 고소득층의 부동산 투기 과열까지 차단하는 데는 한계가 있고, 결국 돈 없는 서민들의 내 집 마련만 어렵게 하는 역작용이 우려된다.

10일 서울경제신문 보도에 따르면 DSR 규제를 강화할 경우 소득이 낮을수록 대출 가능 금액 감속 폭이 더 커지는 등 저소득 서민층이 더 큰 영향을 받고 있는 것으로 나타났다. 실제 주택담보대출 3억원(20년 만기, 금리 연 3.6%)에 마이너스통장 3000만원(1년 만기, 5.0%), 자동차 할부 3000만원(3년 만기, 4.5%) 등을 빚으로 안고 있는 가구를 가정하면 이 가구의 연간 원리금 합계액은 약 3558만원이다.

이 가구의 연간 소득이 8000만원이라고 가정하면 이 차주는 현재 최대 6억7800만원의 신규 주담대(20년 만기, 3.5% 기준)를 일으킬 수 있다. 하지만 다음달 DSR이 80%로 강화되면 최대 대출 한도가 4억6000만원으로 32%가량 줄어든다.

빚이 동일하다는 가정 하에 가구의 연소득이 4000만원으로 감소하면 대출 가능 규모는 더 떨어진다. 같은 기준 주담대 대출 한도는 현재 1억3200만원에서 2260만원까지 82% 이상 감소하게 된다. 금감원은 지난달 말부터 시중은행의 DSR 운영 현황을 점검하고 있어 시중은행도 DSR 80%를 넘는 고위험 대출은 더 엄격하게 할 수밖에 없는 실정이다.

대출 한도가 줄어들 경우 저소득 서민들은 내 집을 장만하기 불가능해지고, 월세 시장으로 쫓겨날 가능성도 커진다. 예를 들어 전세 대출 3억원(금리 3.6%)에 마이너스통장 2000만원(1년 만기, 5.0%), 자동차 할부 2000만원(3년 만기, 4.5%)을 보유한 연소득 4000만원 가구가 있다고 할 경우 이 가구의 연간 원리금 상환액 합계는 약 2048만원이다. 이때 현재는 최대 3억7900만원까지 주담대(20년 만기, 3.5% 기준)를 일으킬 수 있지만 앞으로는 최대 2억4400만원만 빌릴 수 있다.

전세 대출은 원금을 제외한 이자만 DSR 계산에 포함되기 때문에 무주택자가 유주택자보다 훨씬 유리한데도 대출 가능금액이 1억원 이상 감소한다. 같은 부채를 기준으로 연봉 8000만원 가구는 대출 가능액이 기존 10억5300만원에서 7억8400만원으로 줄어든 것과 비교하면 연봉이 낮은 서민층이 DSR 규제 강화의 직격탄을 맞을 수 있다.

일각에서는 금융당국이 뛰는 집값을 잡겠다며 부동산 대책으로 은행 건전성 기준인 주택담보인정비율(LTV)나 총부채상환비율(DTI), DSR 규제 등을 섞어 내놓으며 서민들의 내 집 마련을 더 어렵게 만든다고 비판한다. 실제 서울지역의 LTV나 DTI 등은 40%로 돈 없는 서민의 경우 사실상 추가 대출이 쉽지 않은 상황이다.

앞서 금융당국은 오는 10월부터 다주택자와 고소득자는 주택금융공사의 전세보증 상품을 이용할 수 없도록 자격 제한을 강화하기로 했다가 신혼부부 등 실수요자의 피해가 우려된다는 비판여론에 밀려 한발 물러나기도 했다.