"이 지역 분양 받으면 대략 3~4억원의 시세차익이 예상됩니다. 유일하게 정부 규제가 빗겨간 인기 지역이잖아요"(A공인중개사 관계자)

요즘 ‘로또급 아파트’, ‘반값 아파트’라고 불리는 지역이 있다. 분양을 받기만 하면 큰 시세차익을 얻을 수 있다는 기대감 때문에 사람들이 그렇게 부른다. 모델하우스를 보기 위해서 수 시간을 기다려야 할 정도로 투자 수요가 몰리고 있다. 정부의 ‘4월 규제’가 시작된 시점에서 이런 분양 열기는 이론적으로는 설명이 안 되는 상황. 직접 찾아가 현장의 모습을 살펴보기로 했다.

지난 27일 서울 강남구 자곡동에 문을 연 ‘하남 미사역 파라곤’ 주상복합 아파트 모델하우스. 수백m의 줄이 늘어서 입장까지 3~4시간을 기다렸다. 해당 건설사인 동양건설산업은 “27일부터 29일까지 6만5000여명이 다녀갔다”고 밝혔다.

과거만 하더라도 이런 대기 현상은 자연스러웠지만 요즘같이 아파트 공급과잉과 정부의 각종 부동산 규제가 맞물린 상황에서는 보기 힘든 광경이다. 건설사가 흥행을 위해 사람들을 동원하기도 하지만 이런 인파는 동원 자체가 불가능하다. 투자 수요가 얼마나 몰리고 있는지 단적으로 보여주는 사례다.

경기도 하남의 인기 공공택지인 미사강변도시 C1 블록에 들어서는 이 단지에 청약 수요가 대거 몰린 것은 주변 시세보다 저렴한 분양가 때문. B공인중개사 관계자는 “교통편도 좋은데 최근 주변 아파트 분양가 보다 3~4억 싸게 분양되고 있어요. 바로 옆 아파트가 9억원인데, 5억원에 분양 받으면 로또 아파트인 셈이죠”라고 설명했다.

B공인중개사가 말한 옆 아파트는 같은 하남 미사지구에 있는 '미사강변더샵리버포레'와 '미사강변푸르지오'다. 전용 98㎡가 지난 3월 9억원에, 전용 84㎡는 4월 8억1500만원에 거래됐다. 파라곤 상담사들에 따르면 ‘미사역 파라곤’의 전용 102㎡(20층 이상) 분양가는 5억6800만원, 전용 107㎡는 5억8300만원이다. 당첨만 되면 3~4억원의 차익을 얻을 수 있다. 

24일 경기도 안양시 동안구 호계동에서 문을 연 ‘평촌 어바인 퍼스트’ 모델하우스도 상황은 마찬가지다. 첫 날에만 1만5천여명의 방문객들이 다녀갔다. 입장까지 2시간이 소요됐다. 건설사는 “29일(16시)까지는 6만5천여명이 다녀갔다”고 밝혔다. 이곳은 모델하우스 문을 열기 전인 아침부터 입장 대기줄이 길게 늘어서자 방문객 편의를 위해 개관시간을 앞당기기도 했다.

그렇다면 이런 분양 인기 현상이 발생한 요인은 무엇일까. 가장 큰 이유는 역시 저렴한 평당 가격 때문이다. 이 아파트 분양가는 3.3㎡당 1430만원대다. 단지가 들어서는 망월동 아파트 평균 시세(3.3㎡당 1983만원, KB국민은행 조사 기준)보다 3.3㎡당 500만원 가량 낮다. 특히 미사역 파라곤 아파트는 내년 개통 예정인 지하철 5호선 연장 구간인 ‘미사역’과 지하로 연결된 초역세권 단지로, 2021년 7월 입주 때 ‘역세권 프리미엄’까지 더해지면 분양가 만큼의 웃돈이 붙을 수도 있다고 관계자들은 보고 있다

정부는 지난 2017년 8월 2일 ‘부동산종합규제안’을 발표했다. 이 규제안이 시작되는 시점은 4월부터다. 新DTI-DSR 대출 규제 강화, 양도세 중과조치, 새로운 민간임대주택제도, 부동산 편법증여 기준 확대 등이 대표적인 규제다. 이중 ‘양도세 중과조치’는 부동산 시장을 가장 꽁꽁 얼어붙게 만들었다. 그동안 집을 매도할 때는 다주택자라도 6~42%까지 양도소득세만 냈으면 됐다. 그러나 이번 ‘양도세 중과조치’를 통해 ‘청약조정대상지역’에서 집을 매도하면 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 세금을 추가로 내야 한다.

'청약조정대상지역'은 어딜까. 서울과 세종, 경기 7개 지역(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2신도시)와 부산 7개 지역(동래·남·수영·연제·해운대·부산진구·기장군)이다. 짧은 기간 동안 집값이 크게 상승한 곳이다. 그럼에도 ‘하남 미사’와 ‘안양 평촌’은 6만5000여명씩 다녀갔다. 

‘청약조정대상지역’에 속한 아파트를 거래했을 때 내야 하는 세금을 따져봤다. 최강남 씨(가명)는 서울에 아파트 2채를 가지고 있다. 보유기간은 5년이다. 1채를 매매해 2억원의 차익을 거뒀다. 이 때는 기본공제(250만원)와 장기보유특별공제(양도차익의 15%)를 통해 3250만원을 공제받은 뒤 양도세율 38%와 누진공제액(1940만원), 지방소득세 10%를 적용받아 4867만원 수준의 양도세를 내야 했다.

김 씨가 가지고 있는 집의 위치는 ‘서울’. 양도세 중과조치 즉, '청약조정대상지역'으로 선정된 곳이다. 일단 서울은 장기보유특별공제를 받지 못한다. 여기에 양도세 중과로 세율이 48%까지 높아진다. 세금은 8294만원 수준으로 솟구친다.

정부 규제는 정말 아파트 거래 감소로 이어졌을까. 한국감정원이 지난 24일 발표한 ‘주간아파트 가격동향’에 따르면 4월 이전과 이후로 거래수치가 명확하게 갈린다. 상승일로이던 아파트 매매 그래프가 내리막 길로 접어 들었다. 

이와 관련 감정원 강여정 주택통계부장은 “주택시장 안정을 위한 정부정책이 순차적으로 시행되고 효과를 나타내면서 일제히 하락세로 돌아섰다”며 “(집값 상승의 상징인) 강남4구도 2017년 8월 넷째주 이후 33주만에 일제히 하락하는 등 올해 초를 고점으로 상승세가 계속 둔화되고 있다”고 밝혔다.