지난해 세빌스코리아의 실적은 눈부시다. 총 매출 370억원, 투자자문 거래총액 1조 3250억원, PM(property management)서비스 제공면적 230만5468㎡, 임대실적 17만734㎡, 1조 6140억원을 기록했다. 세빌스코리아의 국내 물류부동산 사업은 3년 전부터 시작됐다. 그리고 3년 만에 세빌스의 주력 사업으로 자리를 잡았다. 우정하 씨는 세빌스코리아 물류센터 마케팅 담당부장이다. 물류센터(임대인)와 고객사(임차인)를 최적의 조건으로 연결시켜주는 것이 그의 주요한 업무다.

그 동안 물류센터 공실 정보는 알음알음 인맥을 통해서만 주고 받아왔다. 그런데 세빌스코리아의 등장으로 물류부동산 생태계는 재편됐다. 공인중개사처럼 좋은 공실을 기업들에게 소개시켜 준다. 우 부장은 물류센터를 어떻게 선정하고, 수익을 내기 위해 어떻게 관리하는지 이른바 ‘물류부동산 기술’을 이번 인터뷰를 통해 공개키로 했다. 단, 공개 가능한 범위 내에서만 공개키로 사전 협의했다. 인터뷰 장소는 세빌스코리아와 계약을 맺고 있는 김포 고촌에 있는 한 물류센터에서 진행했다.

세빌스코리아가 임차마케팅을 진행하고 있는 이 물류센터는 4층으로 이뤄져 있고, 공실 없이 100% 입주 기업이 차 있다. 한 층을 통으로 쓰는 기업이 있고, 8대2, 5대5로 나눠 쓰는 기업도 입주해 있다. 불과 몇 년 전만 하더라도 물류센터의 10~20% 공실은 당연한 손실로 간주됐다. 하지만 세빌스코리아의 등장 이후 공실 손실은 수익으로 바뀌었다.

우 부장은 “이 물류센터는 3PL(3자 물류) 기업이 가지고 있다. 기업 하나 하나를 대상으로 임대 영업을 할 수 없다. 그래서 우리(세빌스)에게 화주(임대) 모집 사업을 맡기는 것이다. 요즘은 물류기업 스스로 임대 사업자를 모집하지 않고, 전문 기업에 맡기는 트렌드가 일상화 됐다”고 밝혔다. 건물주가 부동산에 임대 영업을 요청하는 것과 비슷하다고 생각할 수 있지만 물류시설의 임대 영업은 생각처럼 간단하지 않다. 제품의 무게와 부피, 통관 및 운송 루트, 음식이라면 신선도 등 다각적인 분석이 필요하다.

우 부장은 아주 간단한 예를 들었다. 부피가 작고, 판매 회전율이 빠른 상품을 가진 기업이라면 2m 수준의 도크(물류시설과 화물차를 연결시켜주는 문)와 야드가 작은 대신, 공간 효율이 뛰어난 물류센터를 찾아야 한다. 화물차들이 왔다 갔다를 빠르게 반복해야하기 때문이다. 반대로 부피가 크고 무거운 제품을 취급하는 기업이라면 화물차가 크기 때문에 야드는 넓고, 내부 공간이 큰 물류센터를 선택해야 한다. 수출입 전용 제품을 가진 기업이라면 항만과 내륙 교통편이 우수한 물류센터를 최우선으로 찾아야 한다. 여기에 물류센터는 무역 만큼이나 전문적인 용어와 공학적인 SCM(supply chain management, 공급망 관리) 방식으로 만들어져 있다. 물류센터 마다 다른 환경 조건도 인지하고 있어야만 최적의 조건으로 기업과 기업을 연결시켜 줄 수 있다는 것이 우 부장의 설명이다.

“e-커머스, 소셜커머스, 역직구 등이 유통의 대세로 자리매김 하면서 물류센터는 양적으로, 질적으로 성장 중이다. 거대 복잡해지면서 건물주(물류센터) 스스로 영업을 통해 공실을 채우는 것은 불가능에 가깝다”

세빌스코리아는 외국계 기업 중에서는 유일하게 임차마케팅부터 건물자산관리까지 물류부동산 전체사업을 진행하고 있지만 모든 기업과 파트너 계약을 맺지는 않는다고 설명한다.

우 부장은 “투자자들이 선호하는 서울·경기 수도권 위주로 연결시킨다. 최근에는 경남지역의 양산.김해.부산항 근처로 사업을 집중하고 있다. 특히 부산항을 통해 들어오는 물동량이 최근 많아지면서 물류센터를 찾는 수요가 많아졌다”며 “물류를 통해 서로 윈-윈해야 하는데, 아무 기업이나 아무 물류센터나 소개시킬 순 없다”고 밝혔다.

인터뷰 장소로 선정한 물류센터를 파트너 기업으로 선정한 기준을 물어봤다. “여기는 서울 서부 끝에 위치해 있지만 화물차가 올림픽대로나 제2외곽순환도로를 타면 서울 내부는 물론 근교까지 쉽게 갈 수 있다. 강서, 마포 등 서울 서부권은 직접 조달도 가능하고, 여의도, 강남까지 1시간 이내로 주파할 정도로 교통망이 매우 훌륭하다. 입지적, 지리적, 교통적으로 고객(사용자)들이 선호할 수밖에 없는 곳”이라고 설명했다.

재산적 가치도 훌륭하다고 분석했다. “이 일대 평당 땅값은 200만원대 후반 수준이었지만 지금은 최소 700-800만원대로 뛰었다. 계속해서 오르고 있고, 앞으로 계속 오를 것으로 분석된다. 항만까지 옆에 두고 있어, 물류거점으로도 훌륭한 곳이다. 발전의 속도가 워낙 빠르다 보니 대중교통도 들어오고 있고, 개화역에서 도보로 15~20분으로 가깝기도 하다. 물류센터는 대부분 외곽에 위치해 있는데, 대중교통 시설까지 이 정도로 갖추고 있으면 A급, ‘물류센터계의 명동’ 같은 자리로 분류된다”고 설명했다.

실제로 이곳은 주차난이 발생하고 있고, 물류시설 주변은 곳곳이 유료 주차장으로 운영되고 있을 정도로 물류시설 밀집도는 높아지고 있다.

우정하 부장은 수십 년간 국내최고의 물류대기업에서 근무한 물류인(人)이다. 지금은 물류유통전문 부동산인(人)이다. 우 부장은 물류업계를 나와 부동산인으로서 물류시설을 바라본 느낌에 대해 “과거에는 업무를 위한 하나의 물류시설, 업무 보조 수단, 공장 정도의 느낌이었다면 지금은 돈을 만드는 황금알로 보인다”고 밝혔다. 끝으로 우정하 부장은 앞으로 물류와 유통의 벽이 처절하게 허물어 질 것으로 분석했다.

“소비자가 쿠팡에서 오늘 물건을 시키면 다음 날 배송이 된다. 소비자가 원하는 물류 서비스이며 이것을 실행시키는 것은 물류다. 교촌치킨이 배달요금을 추가로 받듯, 당일 배송, 익일 배송에 매료된 소비자들은 추가 비용을 들여서라도 물건을 시킬 것이고, 구매 단가는 자연스럽게 높아져 기업의 이익으로 연결될 것이다. 이 모든 것이 물류가 거대해지고, 성장하기 때문에 가능한 것이다. 여기서 세빌스코리아는 물류가 최적으로 돌아가도록 기업과 기업을 연결시켜주는 역할을 맡을 계획이다”